Hypotéka pro mladé

Dostupnost bydlení nejen pro mladé, je v současnosti výrazně nižší, než tomu bylo v minulých letech. Není to tak dávno (rok 2016), kdy bylo poměrně jednoduché získat 100% hypotéku. Ta doba je už pryč, popřípadě se koupě řeší jinak, pokud lidé nemaji našetřeno, například dofinancováním vlastních zdrojů jiným úvěrem až do 100 % kupované ceny nemovitosti (či 104 %, pokud započteme i daň z nabytí). Nicméně tyto kroky se podnikají zřídka, nelze tak činit v jakékoli kombinaci, základní vstupenkou je slušný příjem a profesionální poradce, který tyto kombinace křížově zastřeší.

Vysoké ceny nemovitostí a rozdílnost platů

Situaci komplikuje nárůst cen nemovitostí a nízké platy lidi v České republice ve srovnání s Evropou. Například v Berlíně pořídíte 40 metrový byt i za 1 500 000 Kč. V Praze za ca dvojnásobek, záleží zda je to novostavba, či second hand. Minimální mzda v Německu je 3 771 Euro, při kurzu 26 Kč se jedná o 98 046 Kč. V Čechách minimální mzda 13 350 Kč, průměrná 34 105 Kč.  Co se týče daní, v Německu odvedete z platu ca 48 -49 % %, v Čechách ca 43-44 % z výplaty. Za zajímavost stojí, že stejně jak ceny nemovitostí nahoře, tak i v pronájmech vedeme. Ceny pronájmů v Německu jsou nižší než u nás, za 80 metrový byt zaplatíte i okolo 9000 Kč za měsíc, pokud byste srovnávali s Prahou, tak se dostanete při takových metrech na minimálně dvojnásobné částky. V Berlíně je 85 % bytů nájemních a nedivila bych se, že tento trend bude jednou i v Praze.

Roli hraje i rozdílnost platů napříč profesemi či lokálností v rámci ČR, protože plat v Praze je jiný než plat na Moravě. V Praze a okolí jsou rozdíly v platech v desetitisících. Moravák sice nakoupí nemovitost v nižší pořizovací hodnotě, ale faktem zůstává, že rozdílnost platů napříč profesemi, lokálností jsou neustále se rozevírající nůžky.

Potenciální žadatelé o hypotéku mají jedno společné, pokud jim rodiče či blízcí nedarují peníze do základu, mají o to větší tlak našetřit na daň z nabytí, na vlastní zdroje do hypotéky, vytvářet rezervy, zabezpečit rodinu, stíhat platit dětem kroužky, školu a do toho mít ještě prostředky na život, jídlo či cestování.

Pro některé lidi je to boj a začarovaný kruh, bydlí v drahých pronájmech, protože jim to ve výsledku přijde nejjednodušší řešení. Řešení, ve kterém negenerují potenciální investici do majetku, který jednou, v době stáří, bude jejich. Bohužel současný český důchodce na tom není moc dobře a je iluze, že by to bylo jinak za 20 či víc let.

Osobně znám seniory, kteří mají důchod ve výši 9 000 Korun a rezervy nemají. Je to naprosto nedostatečná částka pro důstojný život, a mě u toho pokaždé napadá, že i zločinci ve vězení se mají líp, protože jsou v teple, mají povlečenou postel, jsou saturováni jídlem i pitím. V našem kontextu může nemovitost znamenat disponibilní majetek pro budoucnost každého, majetek, se kterým lze nakládat a může pomoct zlepši finanční situaci na stáří.

Pokud se někdo bojí závazku na tak dlouhodou dobu, já k tomu dodávám, „to že si berete hypotéku na 30 let znamená pouze to, že máte šanci mít jednou něco svého. Jestli se v průběhu splácení rozhodnete, že to není cesta pro Vás, nemovitost prodáte, nic horšího se nastane.“

Kolik banka půjčí

Banky smí tzv oficiálně poskytovat LTV do 80 % (LTV/loan to value uvádí poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti). Hypotéky s LTV ve výši 81 až 90 % smějí banky poskytnout jen v 15 procentech případů z objemu nových smluv. Hypotéky od 91 % LTV už nemají poskytovat vůbec. Jsou ale banky, které jak jsem zmínila, akceptují dofinancování do 100 %. Je také zajímavé vědět, že 5 % obchodů smí banky poskytnout i za podmínek, které jdou nad limity. I já jsem nedávno měla případ, kdy klientovi nevyšel odhad, nicméně banka se rozhodla, vzhledem k jeho bonitě (prostě klienta chtěla) poskytnout hypotéku nad 90 % (tj vycházet z kupní ceny, ne z odhadní; v praxi vždy banka vychází z odhadu).

Připravuje se novela zákona pro lidi do 36 let

Tzv hypotéka pro mladé lidi do 36 let znamená, že mohou dosáhnout až na 100 % hodnoty kupované nemovitosti. V návrhu jsou upravena pravidla LTV (výše úvěru vůči hodnotě zástavy) a scoringu bonity (DTI/debt service to income a DSTI /debt to income). Celkové dluhy žadatelů o hypotéku nemají být vyšší jak devítinásobek ročních čistých příjmů (ukazatel DTI) a na jejich měsíční splátku nemají dávat víc jak 45 % měsíčních čistých příjmů (ukazatel DSTI). Pokud máte plat 30 000 čistého, tak vaše všechny současné i budoucí splátky nesmí přesáhnout částku 13 500, dokud se příjem nezvýší. Již nyní jsou ústavy, které u mladých zohledňují DSTI na 50 %, což by mohlo platit více plošněji ve všech bankách. ČNB tak chce proto podpořit mladé, jelikož je logicky i pravděpodobné, že jejich platy porostou nahoru.

 

Posledních 10 let jsem na volné noze a specializuji se na financování nemovitostí pro fyzické a právnické osoby. Dříve jsem pracovala na HR, v neziskovém sektoru, či jako redaktorka.
Komentáře