Hypotéka dle nových podmínek

Od října se zpřísní poskytování hypoték díky doporučení ČNB

Kroky souvisí s přísnějším  hodnocením bonity žadatelů o hypotéku. Popisuji modelovou situaci, jak nahlíží banky na klienta teď, jak pak od října. Pro znázornění jsem vybrala mé poslední klienty, se kterými jsem podepisovala Žádost do banky v minulém týdnu. Problematika se týká tzv. DTI a DSTI, bližší info o těchto zkratkách najdete v kontextu jiného článku tady.

Přišel za mnou pár lidí, kteří jsou ročníky 1970. Už ten faktor, že nemohou mít splatnost na maximum (30 i více let) je pro ně závazek měsíčně náročnější z pohledu budoucího výdaje, jelikož kratší splatnost, v jejich případě, znamená vyšší nápor na příjem, protože nemohou hypotéku roztáhnout na více let. Většina bank má splatnost do 64 let věku, jsou ale ústavy, kde klientovi umožní splatnost až do věku 76 let.

„To je přeci hloupost splácet do 76ti let věku, to už možná nebudu naživu“, řeknete si.

Jo i ne. Praxe ukazuje, že zde hrají úlohu další faktory, lidé mají  leckdy i další majetek, který plánují jednou prodat = za pár let svoji hypotéku umoří. Tito mí klienti jakožto „šťastlivci“ mají například byt, který chtějí zkusit pronajímat, tj. jim to bude generovat další příjem pro splácení (který však banku nezajímá jako příjem). Když tyto klienty pronajímání bytu přestane bavit, byt prodají, hypotéku umoří, či dokonce doplatí. Reálií pro nás ale opravdu zůstává i ta možnost, že budou splácet do takto vysokého věku, protože na cestě životem je vždy více faktorů, které nelze predikovat.

Faktorů které život přináší je určitě mnohem více, ale když si lidé berou hypotéku, tak ani oni, ani banka neřeší pseudo scénáře, pouze okamžik, který uplynul a trvá až do bodu = ´tady a teď před nimi stojí žadatel co žádá o hypotéku, co má přesně dané vstupní parametry, a každá banka má jasně nastavenou metodiku do které se musíme vejít ´.
Je to celkem prosté, člověk je nějaký čas zaměstnaný, vykazuje znaky řádného občana, který platí daně, splácí vše co má včas, má prostor si vzít další úvěr – a to pak tohoto klienta banka chce, protože předpokládá, že bude v trendu ukázněnosti i výše příjmu pokračovat a banka tím samozřejmě bude profitovat, když klienta dobře odhadne. Případná rizika vždy přijímá nejen banka, ale i klient sám.

  • Tito klienti, jsou oba zaměstnanci, doba neurčitá, celkový měsíční příjem domácnosti mají 40.000 čistého.
  • Jsou v domácnosti tři, mají syna, co studuje na střední škole.
  • Splátkové výdaje nemají.
  • Vybrali si úplně nový dům v hodnotě 6.700.000.
  • Poprosili mě, abych našla řešení, a zajistila jim maximální objem hypotéky, co se do nich tzv. vejde hned.
  • Mají našetřeno tak, aby si mohli vzít i „jen“ 3 mil hypotéku. Ale chtějí aby jim na účtě peníze zbyly jako volné prostředky s teorií „umořit a snížit objem hypotéky můžeme kdykoliv“.  Jsou si vědomi, že že mohou jít závazky až na maximum (kam až je banky pustí), ale díky prodeji bytu, ze kterého získají jednou finance, tak pak budou moct za rok umořit až 25% z objemu hypotéky zdarma, či v době fixace umoří co opravdu reálně vyhodnotí jako nejlepší, či hypotéku doplatí.

Pro srovnání jsem si vybrala Českou spořitelnu (ČS) a Raiffeisen stavební spořitelnu (RSTS)

  • U ČS nám vyšel objem hypotéky na 3.795.000 při maximální splatnosti 22 let vůči narození nejstaršího žadatele v roce 1970.
  • RSTS vychází na splatnost až 29 let, objem hypotéky 5.700.000.
    Rozdíl celých 1.905.000 co která banka klientovi poskytne (do října)!
  • S klienty jsme šli nakonec do ČS, jelikož jim objem, jež vyšel, přišel dostačující. Tímto jsem chtěla demonstrovat, jak velké jsou rozdíly mezi jednotlivými bankami či spořitelnami.
  • Pokud by klienti žádali po říjnu, kdy bude situace ještě přísnější, tak budou potřebovat min čistý příjem při splatnosti 22 let asi 43.600 pro hypotéku jako u ČS ( v září max objem 3.795.000).
    Pokud by chtěli hypotéku při příjmu, který mají nyní = 40.000, tak dosáhnou dle nástrojů, co mám k dispozici, na objem 3.243.000 při splatnosti 22 let, což je o 552.000 méně, než u přísnějšího případu ČS (září) výše.
  • Šancí, jak získat o něco vyšší objem (než objem viz příklad v podobě ČS na období od října) i v říjnu, pak pak mohou být ústavy, kde klientovi umožní splatnost na delší dobu. Jaké budou napříč bankami další proměnné v rámci metodik, se ale uvidí v praxi. 

Zajímá vás, jaký bude náhled banky na Váš příjem od října 2018 v případě žádosti o hypotéku? Jste podnikatel/ka? Pokud ano, poskytnu zpětnou vazbu na Vaše daňové přiznání v kontextu potenciální hypotéky. Chcete se mě na něco zeptat, nebo mi jen tak napsat?

Posledních 10 let jsem na volné noze. Specializuji se na financování nemovitostí pro fyzické a právnické osoby. Před touto činností jsem pracovala na HR, v neziskovém sektoru, či jako redaktorka.
Komentáře