Hypotéka a odhad nemovitosti

V rámci vyřízení hypotéky vás čeká vyhotovení odhadu nemovitosti.
Odhady se dělají online nebo pomocí interních smluvních odhadců banky. Někdy máte možnost si odhadce vybrat, většinou je vám ale někdo přidělen.

ONLINE ODHAD

V tomto případě zpravidla banka vyžaduje aktuální fotografie nemovitosti, dokument vyjadřující podlahovou plochu s metry čtverečními (například: evidenční list, nebo Prohlášení vlastníka, či původní nabývací titul, pokud tyto parametry zmiňuje), někdy je také podmíněno vyplněním formuláře banky, kde se doplní další specifikace. Většinou se byty cení v bankách online, pakliže se nachází ve větších městech a jedná se jen o koupi (v případě že chcete nacenit i rekonstrukci, nelze odhad na dálku využít), stejně tak pro rodinné domy, většinou je nutné udělat místní odhad.

ODHAD MÍSTNÍM ŠETŘENÍM

V případě, že se odhad vyhotovuje tzv místním šetřením, v praxi přijde do kupované nemovitosti odhadce banky osobně. Nemovitost zaměří, identifikuje případné nedostatky. Někdy se například u starších rodinných domů stává, že je stavba špatně zakreslena, nebo původní majitel postavil přístavek, který nenechal zakreslit a Katastr má neaktuální data. Pokud se takové nedostatky vyskytnou, většinou dá financující banka jako podmínku po vyčerpání kupujícímu, aby uvedl nemovitost do správného stavu, aby realita se stavbou a data na katastru seděla. Zažila jsem ale také situaci, kdy banka chtěla už ke schválení hypotéky správné zakreslení stavby.

Odhad stojí 0-6000 Kč v závislosti na bance. Většinou se snažím s klienty nastavit tak, aby odhad neplatili.

Koupě a rekonstrukce & odhad

Pokud kupujete nemovitost před rekonstrukcí, máte možnost si vzít hypotéku i na rekonstrukci. Zpravidla se vyplní rozpočet do formuláře banky, či individuálně na váš vlastní formulář, pokud třeba rozpočet cení firma, co bude rekonstrukci dělat.

Často stačí vepsat pouze rámcové položky, například:
podlahy… Kč,
výměna dveří 4ks… Kč,
obklady a podlaha koupelna… Kč,
sanita… Kč,
kuchyňská linka vč spotřebičů… Kč,
vestavěné skříně… Kč (cokoli co je spojeno se zdí, že nacenit do rekonstrukce, volně stojící nábytek nelze zahrnout).

V praxi pak odhadce ocení cenu současnou a zohlední cenu budoucí. Pokud stanovíte rozpočet, ne vždy odhadce stanoví cenu přesně dle rozpočtu. Na ocenění ceny budoucí má například vliv to, v jaké stavu byla nemovitost před rekonstrukcí. Někdy klienti rekonstruují byt, který se jim nelíbí, přitom byla v bytové jednotce rekonstrukce dělána před nedávno (otázka úhlu pohledu odhadce co je a není nutné rekonstruovat), odhadce vždy řeší cenu v kontextu času i opotřebení, srovnává se podobnými nemovitostmi v okolí. Z pohledu odhadce pak může být byt po již po nedávné rekonstrukci a nemusí rozpočet potvrdit ve výši, co stanovíte, většinou ale rozpočet potvrdí. Pokud je ale evidentní, že byt kompletní rekonstrukci vyžaduje, nebývá problém s potvrzením rozpočtu.

Jak banka posílá/čerpá peníze, když máte hypotéku na rekonstrukci

Pokud jste si sjednali hypotéku například 80 % z ceny nemovitosti (80 % LTV), pak banka čerpá:
– 80 % na koupi (lze až 90 %) – zde se vychází s úhradou ceny z kupní smlouvy
– 80 % na rekonstrukci (lze až 90 %)

Čerpání na rekonstrukci většinou předchází určité podmínky, banka vyžaduje, abyste už byli zapsaní vlastníci nemovitosti na katastru + často dává klientovi podmínku, aby začal realizovat rekonstrukci jako první. Klient tedy začne s rekonstrukcí a proinvestuje opticky ca 20 % z rozpočtu (v případě že má hypotéku 80 % z odhadu). Vynaložené náklady nedokládá se fakturami nebo účtenkami, ale tím, že přijde odhadce banky, který provede protokol stavby/rekonstrukce. Díky tomu pak může banka dočerpat zbytek peněz. Většinou ale čerpá, pokud je rekonstrukce větší, na více tranší, často až do 100 % aktuální zástavní hodnoty nemovitosti. Setkala jsem se i s tím, že banka nastavila podmínku čerpaní i tak, že klient prokázal, že 20 % Kč do rekonstrukce má na účtě a odhadce banky nemusel docházet (klient nemusel prokazovat, že proinvestoval ca 20 %). Nicméně ve všech případech to chodí tak, že když se rekonstrukce dokončí, tak odhadce banky přijde, aby zkontroloval, zda se proinvestovalo, co bylo původně dokládáno formou rozpočtu bance. Nikdy se nedokládají účtenky nebo faktury, vždy se jedná o věcně zhodnocení (optikou co bylo uděláno).

Jakou splátku hypotéky splácíte, když je účel výstavba nebo rekonstrukce

Když se schválí hypotéka, banka vygeneruje smlouvu o úvěru, budete tam mít uvedené podmínky čerpaní a podmínky hypotéky včetně výše měsíční splátky, kterou budete splácet každý měsíc po dobu sjednaného fixačního období. Dokud budete rekonstruovat, tak banka si nebude účtovat plnou výší této splátky, ale budete splácet pouze úroky (ca polovina sjednané splátky). Takže když třeba stavíte 2 roky, celou dobu splácíte pouze úroky z vyčerpané části hypotéky. Až dokončíte stavbu či rekonstrukci, ukončí se čerpání, pak teprve naskočíte do anuitního splácení a bude se inkasovat skutečná splátka hypotéky, viz vaše úvěrová smlouva.

Čekací doby na odhad

Rok 2021 byl ve znamení velkého počtu uzavřených hypoték, odhadci přestali stíhat a v případě odhadů, kde bylo nutné místní šetření, se čekací lhůty vč vyhotovení protáhly někdy až na 1 měsíc. Pro srovnání, v roce 2020 tato lhůta byla 4-7 dní.
I z tohoto důvodu je vhodné, aby žadatel o hypotéku, kupující nemovitosti měl v rezervační smlouvě lhůtu 2 měsíce, aby se nedostal do zbytečného stresu, že nestíhá hypotéku vyřídit. Ale ne vše musí trvat celé 2 měsíce. Pokud jsou k dispozici všechny podklady k výše zmiňovanému on line odhadu, samotný odhad, vyhotovení, trvá někdy jen 1-2 dny, takže se celý proces vyřízení hypotéky výrazně urychlí.

Co dělat, když odhadce ocení nemovitost na nižší částku, než je kupní cena

V souvislosti s rozmachem nemovitostních aukcí se reálně může stát, že odhad nevyjde, nicméně to není tak, že by odhady nevycházely jako na běžícím páse.
Pro prodávající je většinou výzvou, prodat tak za co nejvyšší možnou cenu, pro kupující je tento trend spíš noční můrou. V současné době nabídka převyšuje poptávku, tak se kupující musí přizpůsobit trendu prodeje. Pokud se sejde více zájemců na koupi dané nemovitosti, udělá se „obálkový systém“ a nemovitost se prodá nejvyšší nabídce.

Banky začaly reagovat na nesmyslný růst cen nemovitostí tím, že ne vždy výsledným odhadem odpoví na prodejní cenu nemovitost tím, že ji potvrdí.
Je logické, že banka, která půjčuje někdy až 90 % z ceny nemovitosti hypotékou, se také chce chránit a vnímá, co do svého portfolia nabírá. Protože pokud by za každou cenu uznávala cenu nemovitostí, pak se klidně může stát, kdyby ceny nemovitostí spadly, lidé přestali splácet, nemovitosti by byly hůře likvidní a banka začne být v těchto případech ztrátová. Proto si také hlídá, za kolik nemovitost nabírá. Nicméně to neznamená, že pokud kupujete v aukci, že banka nepotvrdí kupní cenu.

Také jsem se setkala s tím, že si klienti přeprodávají nemovitosti v rodině, stanoví cenu nižší, než je tržní. Když se bude dělat na takovou nemovitost odhad, nelze počítat s tím, že banka nastaví cenu výš, než bude cena stanovena vámi. Tj i kdyby vaše cena byla 1 mil, ale tržní cena 3 mil, tak banka nacení zpravidla 1 mil.

Pokud banka odhadem nepotvrdí kupní cenu, můžete ještě zkusit požádat o supervizi odhadu, odvolat se. Někdy toto odvolání může pomoct, ale ze zkušenosti mohu říct, ze většinou se jedná o úspěšná odvolání vůči online odhadům, nicméně u místních šetření je zpravidla cena konečná.
Další variantou je, jít do jiné banky a zkusit udělat ještě jeden odhad s jiným odhadcem a oba výsledky si porovnat. Pokud se ale objednává odhad který je zajištěn zdarma, tak počítejte s tím, co odhad, to vstup do banky vč vyplněné žádosti o hypotéku.

Co dělat, když odhad nevyjde

– do koupě vložíte více peněz, než jste plánovali
nebo
– zajistíte jinou nemovitostí v osobním vlastnictví (např. jiným rodinným příslušníkem či vaší další nemovitostí) pomůže dokrýt peníze, které vám chybí, nebo také můžete pokrýt díky tomu až 100 % kupní ceny nemovitosti
nebo
– pokud bonita vychází dobře, řešíme tuto dotaci s klienty jiným úvěrem, většinou ze stavebního spoření, pak v budoucnu sloučíme s hypotékou v jeden produkt

Co znamená, když budu mít dozajištění nemovitostí třeba mých rodičů

Pokud nastane situace, že nevyjde odhad a použijete namísto vlastních zdrojů jinou nemovitost v osobním vlastnictví. Co to znamená pro dotyčného (např rodiče)? Co vše budou muset udělat a jaký je to pro ně závazek?

1. Rodič s vámi nevstupuje do úvěrového vztahu a závazku, není v úvěrové smlouvě spjatý s vaším závazkem hypotéky.
2. Na nemovitost rodičů se bude muset udělat odhad nemovitosti odhadcem banky.
3. I kdyby nemovitost rodičů pokrývala sic jen 10 % kupní ceny, banka dá zástavní právo na celou nemovitost. Pro rodiče to pak v praxi znamená, že podepisují Zástavní smlouvu, kterou banka vyhotoví, podpis musí být ověřený notářem, nebo na Czech pointu – pro Katastr, kam se následně vkládá.
4. I když máte hypotéku na 30 let, neznamená to pro rodiče, že zástavní právo bude na jejich nemovitosti 30 let. I po například druhém roce splácení lze uvažovat o vyvázání nemovitosti rodičů. Většinou se řeší naceněním vaší kupované nemovitosti v dané či jiné bance (v případě že se jako evektivnější bude jevit refinancování). Někdy se řeší právě refinancování nemovitosti, pokud se jeví jako složitější řešit v bance stávající. Princip je o tom, ze když nakoupíte nemovitost, tak cena nemovitosti vyroste na hodnotě a poměr mezi původní výší hypotéky a novou cenou nemovitosti se změní (sníží LTV, tzv poměr mezi hypotékou a cenou nemovitosti).

Ze zkušenosti mohu říct, že psychologie vysvětlování kolem dozajištění není vždy jednoduchá. Většinou mají rodiče obavu a pocit, že o svoji nemovitost a střechu nad hlavou mohou přijít. Jedná se často o generaci lidí, kteří neradi žijí na dluh, už představa hypotéky je pro ně stresující, mají pocit, že nemají vládu nad svým majetkem. Za splácení hypotéky zodpovídají dlužníci v úvěrové smlouvě.

Může banka zabavit majetek?

Banka nikdy nezabaví majetek, pokud má proti sobě klienta, který zdravě komunikuje. Kdykoli nastane situace, že víte, že nebudete mít na splátku hypotéky, řešte to s bankou s předstihem. Je možné domluvit odklady splátek či hledat jiná řešení = ze zkušenosti vím, že banka hledají způsob se domluvit, nefungují tak, že čekají na vaši chybu aby mohli zahájit zabavení majetku. Pokud víte, že se bude jednat o dlouhodobý problém, výpadek příjmů, můžete i svoji nemovitost prodat, když to vyhodnotíte jako nejlepší řešení. Umoříte hypotéku, případný zisk vám zůstane (případné dozajištění se neprodává, to se pouze vyváže). Nejhorší klient pro banku je ten, který strčí hlavu do písku, nesplácí, nereaguje na výzvy banky, nekomunikuje, řídí se heslem „že to ňák dopadne“ a potichu si problém řeší sám – zde opravdu riziko, že banka zahájí kroky proti vám a vaší nemovitosti = KOMUNIKUJTE.

LeV