Investiční úvěr a příběh jednoho Francouze

Prostřednictvím jedné mé spolupracující realitní kanceláře se na mě obrátil klient, že potřebuje dofinancovat koupi bytu v centru Prahy. Vybral si  nemovitost na Praze 1 v hodnotě 13 500 000, plánoval, že byt rozdělí na dva apartmány, jeden pronajme, jeden mu zůstane k příležitostnému bydlení, když je v Praze. Hypotéku chtěl tzv. maximum, co je schopna banka dát. Jelikož už měl zaplacený depozit, o to větší výzva to pro mě byla, aby o svých 500 000 nevratné zálohy nepřišel.

Banka, pokud dává hypotéku na fyzickou osobu – potřebuje klienta číst jako osobu, člověka, co daní jako fyzická osoba, platí si zdravotní a sociální pojištění, má přidělené rodné číslo. Vnímat fyzického člověka, ale v zastoupení s.r.o. umí jen jedna banka na trhu standardně (asi 2 další na vyjímku). Tato banka umí na vypočtený příjem z s.r.o. poskytnout hypotéku pro tzv. fyzickou osobu (jakoby to bylo na člověka, co má závislou činnost (= má výplatu každý měsíc), umí pracovat jak z příjmy z s.r.o., tak i z budoucím příjmem z pronájmu (v tomto případě pronájem dlouhodobý, se kterým jsme rozhodli pracovat, jelikož klientova DP nestačila na jeho představu o výši hypotéky).

Vyvíjelo se vše slibně, propočet DP ok, odhad v kontextu dlouhodobého pronájmu ok, potenciál výše úvěru 9-10mio…
Bod zlomu nastal, když jsme měli doložit bance bezdlužnost. Tento klíčový moment zamíchal kartami, nebo spíš je rozházel znovu po stole.

Dluh mu plynul z toho, že omylem zaměnil variabilní symboly svých dvou firem a kvartální zálohy na daň tak chodily pouze na jednu firmu, zato hned 2 x (to, že je na jedné firmě přeplatek, na druhé nedoplatek FÚ nevezme v potaz, pracuje s tím, co má na stole). Bohužel Finanční úřady ani v praxi nesdělují klientovi, že má něco v nepořádku, většinou se to dozvíte, když se zeptáte, nebo pokud Vám přijde obálka s červeným pruhem, nebo zjistíte, že máte zablokované běžné účty a je na nich exekuce (to jsem zažila u jiného cizince při vyřizování hypotéky, Američana, nezaplatil daň z nemovitosti asi 100,- a problém byl na světě = exekuce jeho běžného účtu kvůli 100koruně. FÚ nemá povinnost posílat tyto výzvy, každý si má své povinnosti prý tzv. hlídat. Což u cizinců, co žijí v Čechách může být problém, když neumí česky, musí se díky chybám následně obklopit lidmi, kteří jim tyto věci hlídají, či jim dělají tlumočníka).

´Můj´ Francouz svůj dluh  sic obratem napravil, bohužel pro banku se stal již neúvěrovatelným. Bylo nám sděleno:“ Přijďte zase za čas…, to zkusit“. Za čas to nešlo (termín „za čas“ je v pojetí banky 3-6 měsíců), klient měl složený depozit, o který nechtěl přijít a spěchali jsme. Situaci nám umocnil lehce stresující faktor, že se začala vytvářet řetězová reakce, protože strana prodávajících se podmínečně uvázala složeným depozitem ke koupi své budoucí nemovitosti a naše zdržení jim začalo činit velké problémy, protože potřebovali peníze ´mého francouzského klienta´, aby mohli uspokojit potřeby prodávajících na své straně. Termíny všech zúčastněných stran se začaly hroutit a všichni jsme se ocitli v tlaku…

Podnikatelský plán jsme postavili na krátkodobém pronájmu. Aktualizovali jsme odhad kde se udělal výnos z krátkodobého pronájmu, sestavili jsme k tomu detailní podnikatelský plán se všemi možnými identifikovanými riziky (původně byl odhad na stávající cenu a cenu dlouhodobého pronájmu, ze kterého banka akceptovala zisk ve výši 60% a zahrnula příjem z jeho DP). Nutno podotknout, mapovala jsem více bank, ne každá s tímto záměrem umí pracovat v kontextu dalších parametrů kolem takovéhoto klienta. Vybraná banka k našemu velkému potěšení  začala s vizí krátkodobého pronájmu pracovat se slovy, že jsme jedni z prvních klientů, se kterými tento proces s krátkodobým pronájmem zkouší.  Práce byla o to složitější, že klient byl v Čechách pouze několikrát za měsíc jednalo se o cizince, bez pobytu v Čechách, nehovořícího česky, jedna z firem zahraniční… Proces vyřízení tohoto investičního úvěru byl o mnoho komplikovanější co se týče dokládání podkladů ve srovnání s klasickou hypotékou.

Povedlo se! Banka minulý týden načerpala klientovi, resp. straně prodávající úvěr ve výši 9 500 000 (kupní cena 13 500 000). Úrok a poplatky jsou nesrovnatelně vyšší (pro představu lidí, kteří čtou o investičním úvěru poprvé – například poplatek za zpracování úvěru stojí kolem 60 tis, na fyzickou osobu ho máte většinou zdarma, úrok na firemní úvěr máte okolo 4-5% p.a., kdežto u fyzické osoby nad 2% p.a., splatnost investičního úvěru je většinou max 15 let). U konkrétně tohoto klienta vše  ekonomicky vycházelo s budoucími business plány velmi dobře. Apropo banka neposkytne investiční úvěr pokud si není HÓÓDNĚ jista, že je daný podnikatelský plán rentabilní, má vytvořeny rezervy (banka chce vidět tak 10 x za roh při posuzování všech faktorů, rozhodně nerozdává úvěry a hypotéky každému). Pro zajímavost, hypotéku pro fyzickou osobu zvládnete do 1 měsíce, bohužel právnické osoby trvají až 3 měsíce. Pokud byste něco takového plánovali, počítejte s delším časovým úsekem na vyřízení, připravte si ocelové nervy, protože dokládáte mnoho podkladů.