Nejsem tak bohatý, abych si kupoval levné věci

Ráda bych postupně krom financí poodkryla zákulisí oblasti, která mě i vás obklopuje – NEMOVITOSTI. Některé klienty připravuji dopředu, některé z vás potkávám, až když už máte nemovitost vyhledanou.  Na mé první téma týkající se nemovitostí, jsem oslovila svého manžela Jirku, jak on sám říká „netvrdím, že jsem nejpovolanější z povolaných, ale jsem denně v kontaktu z realitním trhem a realitními profíky, kteří mi jsou inspirací“.

My ´finanční freelanceři´ (čti hypoteční specialisti, makléři, finanční poradci…) jsme rádi, pokud se na nás obrací lidé napřímo, či na základě referencí jiných klientů; některé klienty získáváme ve spolupráci s realitními makléři. Naše cesty se tak téměř denně střetávají s profíky, kteří dávají duši i nemovitostem, které dávno duši ztratily.

Takže hurá na dotazy, které se mi honí hlavou:

​Pokud chci prodávat byt, mám teď prodat, nebo počkat?

Záleží na tom, v jaké lokalitě nemovitost máš, a jaké očekávání od prodejní ceny máš. U lokality platí – tam kde je větší poptávka nad nabídkou, tam kde je problém nějaký kvalitní byt vůbec sehnat, zde není důvod ke snížení cen a není ani třeba s prodejem spěchat. V případech, kde je naopak větší nabídka, tam je i velký předpoklad snížení ceny a s prodejem bych neotálel. No a ještě vysvětlení k tomu očekávání – poslední dobou se běžně nastřelila cena a lidi to v panice, že ceny dále porostou, kupovali i předražené (co jiného si myslet o panelovém 1+kk v přepočtu za 130tis.Kč/qm). Byla to přirozená reakce trhu, na kterou již však není prostor a požadavky prodávajících musí být úměrné skutečné hodnotě prodávané nemovitosti.

Co když teprve hledám a nespěchám na koupi?

Nespěchej a v klidu vybírej (směje se).

Co se nejvíc prodává?

Největší zájem je o střední byty 30-40qm z důvodu cenové dostupnosti, a zároveň výborného poměru cena/výkon při jeho dalším pronájmu.

Na co si mají dát kupující nemovitosti pozor?

Jsou bezproblémové koupě kde to svádí k závěru prodám, koupím si to sám. A ano, jsou realitní transakce, které nemají jedinou vadu a se staženým vzorem kupní smlouvy a návrhu na vklad z internetu, se to dá zvládnout. Ale takových je málo a většinou se odborné oko realitního makléře, právníka a poradce pro financování hodí, ale hlavně může ušetřit mnoho starostí a času. Pokud zadám prodej nemovitosti správné realitní kanceláři, pozor dávají oni a já mám klid resp. mám dostatečný prostor na jiné věci.

Ovlivňuje trh s nemovitostmi, jeho nabídka, poskytování hypotečních úvěru lidem?

Určitě ano, protože každá druhá realitní transakce je financovaná hypotečním úvěrem, a pokud se hypotéky stanou nedostupné – koupěschopná poptávka bude nižší a obráceně. Jako příklad mohu uvést rok 2017 kdy byly úroky tak nízko, že si na hypotéku troufli i klienti, kteří by o hypotéce vůbec nepřemýšleli.

Pokud by někdo uvažoval o investici, je lepší velké nebo malé město?

Je to jedno, vždy záleží na návratnosti, která by měla být co nejkratší a při průměrné ceně za pronájem se dá tato návratnost velmi snadno spočítat. V Severních Čechách jsou lokality kde byla návratnost i 5 let, což je v jiných lokalitách naprosto nedostižný cíl – většinou se pohybuje mezi 15-25 lety.

Jak jsou na tom prodeje v rámci developerských projektů? Je větší poptávka po bytech nových, nebo tzv second handu?

Poptávka by byla velká, ale počet dokončených nových bytů klesl na minimum a zdaleka tak nedokáže poptávku uspokojit. Od toho se odvíjí i všechno co se týká starších tzv „second hand“ nemovitostí – zvýšil se jejich podíl na celkovém počtu realitních transakcí a jejich cena vzrostla na historické maximum.

Co si myslíš o serverech, na kterých lidé prodávají své nemovitosti bez spolupráce s realitní kanceláří. Například specializující se na prodej nemovitostí je portál bezrealitky.cz, nebo mix weby jako sbazar.cz, bazos.cz…

Každý musí dle svého uvážení. Ale když už se ptáš.  Ještě pochopím, když se někdo rozhodne řešit „všechno ve vlastní režii“, ale servery typu bezrealitky.cz, omlouvám se, ale to jednoduše nechápu. Už marketingová kampaň ve smyslu „nenechte se okrádat realitní kanceláří“ mi přijde nefér, ale za vrchol považuji fakt, že na tomto serveru potom nabízejí za úplatu ty samé služby jako realitka.

Oni říkají – jsme přeci levnější než realitní kancelář, ale přitom všechno co si od nich koupíte je v provizi běžné realitní kanceláře započítané. A to, co je časově, ale i mnohdy psychicky nejnáročnější si oběháte sami, což znamená mnohdy nespočet dohodnutých prohlídek, na které Vám zájemci bez omluvy nepřijdou, následné sladění smluvních podmínek, dohoda o ceně a tak dál. Navíc je prokázané, že přes kvalitní realitní kancelář je prodej realizován za vyšší cenu než bez realitní kanceláře. Už je to lepší, ale stále si v ČR dost nevážíme hodnoty vlastního času.

Pro lepší pochopení mých slov jsem si vzpomněl na naší cestu po Novém Zélandu, kde jsme si koupili auto v autobazaru a po 3 měsících jsme ho prodávali zpět. Náhodný kupec z kempu, kde jsme přespávali, se na auto podíval a ihned po té jsme autem přejeli do autobazaru, kde mu ho zkontrolovali a on jim zaplatil provizi jako by auto prodali oni. To prosím v zemi, kde se již v roce 1997 převádělo vlastnictví auta na poště. Tenkrát to pro mě byl naprostý šok, ale teď už mu rozumím, on se nechtěl stresovat s něčím, čemu nerozumí a nechal to na profících. Zkuste v jakékoli rozvinuté ekonomice někoho zeptat, zda by si chtěli prodávat nemovitost sami.

Vidíš tam rizika pro kupujícího, který kupuje nemovitost takzvaně napřímo? Nebo se dá říct, že je to naopak pro klienta výhodné, protože neplatí provizi realitní kanceláři.

Vidím riziko nejen pro kupujícího, ale i pro prodávajícího! Každý den vidím ve tváři klientů, jak jsou rádi, že tam je kvalifikovaný realitní makléř jako záruka oboustranné spokojenosti a v případě financování úvěrem i radost z fungující spolupráce mezi makléřem a úvěrářem. Lidi mají při stěhování úplně jiné starosti a při tom všem vypětí, přehlédnout detail ve smlouvě nebo špatně nastavený datum, je tak jednoduché. Naštěstí přibývá lidí, kteří jsou si všech rizik vědomi a mnohdy klientům dochází až v průběhu prodeje nebo financování, co všechno by museli řešit sami bez hlubší znalosti problematiky. Určitě jste sami zažili nebo jste minimálně slyšeli větu „kdybych to býval věděl, tak bych do toho nešel“ – a tím je myslím řečeno vše. O čem nic nevím dopředu – to nechám na profících. A jedno jestli je to pěstování obilí, opravy aut, prodej nemovitosti nebo zajištění úvěru.

Myslíš, že mají realitní kanceláře tradici a dobrou pověst?

Jak které. Proto jsem i říkal na začátku našeho rozhovoru, že je dobré dát na tradiční realitku anebo ideálně na doporučeného realitního makléře, protože nikdo nedoporučí nikoho špatného.

Lidem možná vadí i výše provizí?

Přesně tak, ale provize je přeci věc smluvní a nikdo Vás do ničeho nenutí. A zase z vlastní zkušenosti – moc dobře víš jak zavazující je výše provize. Čím vyšší provize, tím větší nároky může klient mít. Je to jen o důslednosti a sebevědomí klienta. Zkuste v servisu Mercedesu se sazbou 2tis/hodinu něco odfláknout. Za prvé si to nikdo nedovolí a za druhé je to přesně ten důvod, proč tam lidé rádi chodí. Staré a otřepané „nejsem tak bohatý, abych si kupoval levné věci“ platí i ve financích a realitách.

Jak tuto problematiku vnímáš ve financích? Asi ji teda budeme vnímat podobně…

Ve financích to vnímám úplně stejně. Jsou lidé, kteří resolutně odmítají pomoc a raději létají od banky k bance, porovnávají, počítají, aby pak došli stejně k tomu, že si sami nejsou schopni pomoci, protože nemají takové znalosti, aby si odpověděli na důležité odpovědi a jeho bankovní poradce mu na tyto otázky odpoví pouze za jednu banku a ostatní si musí oběhnout znovu sám. A pak je naštěstí stále početnější skupina klientů, kteří si váží vlastního času více a svěří se někomu, kdo tomu všemu opravdu rozumí, pracuje pro něj zdarma, udělá mu přehled ze všech bank a řeší věci, které naopak za něj nikdo jiný nevyřeší.