V prosinci 2016 byl aktualizován spotřebitelský zákon, který přinesl výrazně větší ochranu lidem, kteří si po tomto datu sjednali hypotéku. Před tímto datem klienti, kteří chtěli z banky předčasně odejít, platili desetitisícové až statisícové pokuty.

Zákon umožňuje bankám účtovat za předčasné splacení hypotéky jen účelně vynaložené náklady.

Jenže nikdy nikdo dopředu nevěděl, co to přesně znamená a každá banka si vykládala individuálně. V této „pokutě“ se tak mohly promítnout provize vyplacení zprostředkovateli, který pomáhal se zařízením úvěru, ušlý úrok a jiné. 

Jelikož si každá banka vykládala po svém, ČNB přišla s novým vyjádřením vztahujícímu se k zákonu: „ČNB tímto výkladem reaguje na nejasnou formulaci v zákoně o spotřebitelském úvěru, která vyvolávala opakující se dotazy veřejnosti i poskytovatelů spotřebitelských úvěrů na bydlení,“ říká Markéta Fišerová, mluvčí centrální banky.

Co přinesl up-date k březnu 2019?

Poštovné si banky účtovat mohou, ušlý zisk z úroků ne.

Když budete chtít splatit hypotéku, kterou jste sjednali po 1. prosinci roku 2016, banka může účtovat převážně jen administrativní náklady. Místo tisícových položek tak může jít jen o stokoruny. „Jedná se tedy zejména o administrativní náklady poskytovatele. Nelze vyloučit ani případné další náklady, a to za podmínky, že v dané konkrétní situaci v udávané výši prokazatelně vzniknou, že by bez předčasného splacení konkrétního úvěru vůbec nevznikly a že jsou vynaloženy účelně,“ vysvětluje Fišerová.

Centrální banka ve svém stanovisku vyjmenovává typické náklady, které považuje za oprávněné:

• poměrné náklady na zaměstnance – plat zaměstnance, který zpracovává žádost o předčasné splacení
• poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či spotřebované kancelářské potřeby
• případné notářské úkony, které si předčasné splacení vyžádalo

Jaká jsou pravidla pro hypotéky, které byly sjednány před prosincem 2016?

U starších smluv, kde banky běžně účtovaly za předčasné splacení 10 procent ze splácené částky nebo pět procent za každý započatý rok do konce fixace, platí až od prvního nového fixačního období domluveného po 1. prosinci 2016.

Trend posledního roku je ten, že banky v poslední době začaly lákat klienty na dlouhé fixace na deset a více let. Je otázkou, zda si to po aktualizovaném výkladu ČNB nerozmyslí. Protože v praxi banky „nakupují zdroje pro každého klienta, a tím že si ho zafixují, mohou počítat s nějakým naplánovaným profitem. Doposud při předčasném splacení banka chtěla od klienta vrátit ušlý zisk minimálně v podobě nezaplacených úroků.

Příklad, dle aktualizovaných informací ze strany ČNB: klient, který bude mít sjednanou fixaci na 10 let, a pátý rok splácení přijdou výhodnější úrokové sazby, se může rozhodnout z banky odejít jinam, pokud se mu to „vyplatí“. Banka tak vidí riziko, aby se nestala shodou okolností nerentabilním“průchoďákem“.

Díky riziku ušlého zisku může nastat zdražování hypoték, může to ovlivnit vztahy se zprostředkovateli a distribucí.

Zkušenosti s obdobnými změnami v zahraničí ukazují, že může nastat větší příklon bank k hypotékám s plovoucí úrokovou sazbou, tzv Float hypotékou, kde se úrok vypočítává dle PRIBOR. Plovoucí úroková sazba, která se kontinuálně mění na základě sjednaných podmínek/vzorce (např. 1M PRIBOR + stanovená marže banky).

Banky se zatím konkrétněji k vyjádření ČNB ale nevyjádřily. Nicméně například Česká spořitelna vyčísluje v sazebníku administrativní náklady spojené s předčasným splacením, a to na 700 korun. K tomu ale dodává, že po vás bude chtít i náklady na financování, tedy náklady vynaložené v souvislosti s obstaráním peněz na poskytnutí úvěru (není přesně definováno).

Jaká pravidla i nadále trvají?

Možná se zdraží

Jak to bude dál s přístupem ČNB K bankám ve snaze ochránit spotřebitele se uvidí, odborníci tvrdí, že se přístup ČNB může promítnou do cen (úroky, poplatky, vztahy se třetími stranami…).

Zhoršení podmínek k získání hypotéky oproti minulým rokům

ČNB však krom výše zmiňované ochrany ale zařídila i to, že klienti musí mít našetřeno minimálně 10-20 %  vlastních zdrojů, musí mít našetřeno na 4 % daň z nabytí, zpřísnila hodnocení bonity, a zajistila tak součinnost k tomu, že je mnoho potenciálních žadatelů o hypotéku, kteří na ni díky kombinaci těchto faktorů nedosáhnou. Díky tomu jsou v bludném kruhu pronájmu, časový horizont pořízení bydlení se jim vzdaluje. Situace naopak nahrává lidem, kteří příjmy mají, mohou si pořídit i více bytů, které pronajímají a splácejí se jim v podstatě sami.