Lenka VagnerováPoslední rok žadatel o hypotéku na požadovanou hypotéku ne vždy dosáhne i díky vysokým úrokovým sazbám. ČNB teď přichází s novinkou v podobě uvolněného parametru DSTI ve snaze rozhýbat trh. Od července už banky nebudou muset dodržovat parametr DSTI, který představuje poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. Samozřejmě záleží, jak k tomu která banka přistoupí, kdy, a zda vůbec. Limit DSTI bude podle ČNB zrušen od počátku prázdnin. Uvolnění tohoto klíčového úvěrového ukazatele může dle odhadů vést ke zvýšení prodejů nemovitostí v souvislosti s tím, že by si více lidí bralo hypotéku.
V případě, že ale na hypotéku nedosáhnete, nebo nemůžete doložit příjem, jsou i jiné cesty, jak si nemovitost v OV pořídit, například formou družstevního financování.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
- VÝŠE UVĚRU. Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
- NEBUDU PŘEDLUŽENÝ? Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5, nicméně není zárukou, že banka 9,5 kritérium vždy uplatní).
- ZVLÁDNU SPLÁCET? Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) vyjadřuje poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. Vzorec pro výpočet ukazatele DSTI vypadá následovně: DSTI = (výše měsíčních splátek všech úvěrů a půjček / čistý měsíční příjem žadatele o úvěr) x 100. Výsledek je uváděn v procentech.
Pokud splácíte za všechny úvěry například 15 tisíc korun měsíčně, bude při čistém měsíčním příjmu 50 tisíc korun hodnota ukazatele DSTI rovna 30 %.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší (ale liší se banka od banky).
Banky v současné době mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a nastavené limity nepoužít. Každé čtvrtletí se jedná o 5 % celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí. Tito žadatelé mohou využít DSTI 50 % (namísto 45 %), pokud jim banka umožní.
📌 Níže na obrázku současný stav, modelový příklad klienta Roberta, úrok 5,59 % p.a., LTV 80 %, nic dalšího nesplácí, žije sám. Za všimnutí stojí, že parametr DTI může i v současnosti každá banka také jinak. DTI i DSTI v rámci kritérií jsou ze strany ČNB doporučením, ne garancí, že to tak banky budou mít. V jednotlivých příkladových bankách dosáhne Robert na výši hypotéky:
*Krom výše uvedených vstupních parametrů hraje roli také kvalita klienta. Pokud jste byli někdy ve zpoždění s nějakou splátkou, může banka hypotéku neposkytnout, nebo ji poskytnout za zvláštních podmínek.
📌 Pokud by DSTI bylo na úrovni 60,10 %, může vypadat při stejných vstupních parametrech výše hypotéky 2 096 000, detail:
📌 Modelový příklad, jak to může vypadat v červenci: 2 žadatelé, Novákům je oběma do 36 let, nesplácí žádné další úvěry, čistý měsíční příjem celkem 60.000,-.
Nyní by jim banka poskytla dle sledovaného parametru DSTI ca 5 mil. Kč na 30 let, při 6 %, DTI 6,9. Od července se DSTI ruší, klíčovým kritériem bude parametr DTI, který může umožnit hypotéku ca 6,8 mil, samozřejmě pokud banky tento parametr DSTO uvolní. Nechme se proto překvapit, jak jednotlivé banky přistoupí k doporučení ČNB, jak parametr DSTI uvolní.
Věčné dilema: Platit za pronájem nebo spořit do vlastního?🤔
Mnoho lidí dává na misku vah, zda bydlet v pronájmu nebo ve vlastním. Ne každý ale o hypotéce uvažuje, protože má hypotéku spojenou s nesvobodou či možnými mýty o tom, že je hypotéka úvazkem do konce života. Na druhou stranu se setkávám s názorem mladých lidí (mladými myslím žadatele o hypotéku například už po škole, kdy mají ca 1-2 roky pracovních zkušenosti), kteří si rovnou vyhodnocují, že nechtějí vkládat peníze do pronájmu, že raději budou rovnou investovat do svého.
Asi největším oříškem těchto úvah bývají nutné vlastní zdroje (minimálně 10 %), které byste měli mít našetřené. Někdy s financemi pomohou rodiče, nebo se dá řešit zajištěním jinou nemovitostí v OV v rodině. I pokud je zajištění jinou nemovitostí, také to není napořád, tato nemovitost se dá vyvázat, způsobů, jak udělat více – může se jednat jen o dočasné vstupní řešení.
Někdy děláme v závislosti na objemu i tak, že klientům vlastní zdroje půjčí rodič, ti mu to za 4 měsíce od poskytnutí hypotéky vrátí z úvěru se splatností na 20 let, jelikož na trhu existuje takováto možnost (pokud vychází bonita, poměr příjmů a výdajů a celkové vstupní faktory), defacto je pak z perspektivy 6 měsíců financování 100 % kupní ceny. Nicméně má to své limity ve smyslu, nelze tímto úvěrem vracet více jak 1,5 mil, většinou se jedná o částky do 1 mil (vlastních zdrojů do koupě).
Bydlet v pronájmu, nebo ve vlastním, je tak na každého možnostech i představách, jak chce žít. Osobně zastávám ten názor, že investovat minimálně do vlastního bydlení je jako vytváření polštáře na stáří, investice do nemovitosti, která bude jednou vaše a můžete s ní libovolně naložit. Hypotéku splácíte jako nájem (nájem ale letí oknem pryč, nic jím neumořujete, jste vázáni na pronajímatele a jeho nápady).
Vzít si hypotéku není vždy o tom, že se upíšete dneska, a je to navždy. Cesty života jsou různé, můžete splácet nějaký čas, pak se rozhodnout nemovitost prodat, koupit jinou, nebo se vrátit zpátky do nájmu. Celý svůj život můžete skládat své potřeby s bydlením dle aktuální situace. Věřte životu, věřte sobě i své cestě.
Pokud plánujete hypotéku, ráda vás vším provedu či poskytnu náhled na možnosti financování či samotné koupě nemovitosti. Pokud máte čas, nahlídněte do referencí.
Alternativní dokládání příjmů u podnikatelů
Jak získat hypotéku pro podnikatele? Standardně banky vyžadují doklady o příjmu. U…
Umí banka snížit úrok u běžící hypotéky a fixace?
V současné době velké téma. Možná se vás taky týká? ... "Mám…
Co banka, to jiná výše hypotéky
Vyřízení hypotéky zahrnuje několik kroků a proces hodnocení žadatele o hypotéku se…