Hypotéka bez dokládání příjmu, se splatností 35 let bez ohledu na věk

Snažím se hledat nejlepší cesty, jak zafinancovat nemovitost hypotékou nebo úvěrem. Spolupracuji se všemi bankami a stavebními spořitelnami. Vítaným produktem bývá vytažení peněz hypotékou tzv. na cokoli (cest, jak cíle dosáhnout, je víc). Správně zvolená konsolidace nevýhodných splátek v jeden úvěr také pozitivně zamává rodinným rozpočtem.

V souvislosti s nově navázanou spoluprací s družstvem a projektem Chytře bydlím chci přiblížit produkt, který nově zastupuji. Zázemí projektu osobně znám, jedná se o partu profesionálů, kteří nejsou na trhu s nemovitostmi žádnými nováčky. Financování nemovitostí ve spolupráci s Chytře bydlím zastřešuje Raiffeisen stavební spořitelna.

99 % mých klientů financuje kupovanou nemovitosti hypotékou. Občas ale ve vašich životech nastávají situace, kdy si hypotéku vzít nemůžete, protože banka finance neposkytne. Nevejdete se do metodiky a přísně nastavených pravidel, či životní okolnosti stojí proti vám.

Družstevní financování, které popisuji níže vám pomůže vyřešit problém = můžete vlastní vytouženou nemovitost koupit. Pro ty, co svou vizi o koupi nechtějí vzdát, mám vzkaz: „Nemusíte bydlet v pronájmu ´navždy´, existují i jiné možnosti, než je klasická hypotéka.“ A pokud této možnosti využijete, také ani zde není nic ´navždy´ = můžete se zpět do hypotéky za čas přefinancovat.

Družstvo, hypotéka nebo pronájem?

Investice do bydlení je tou nejlepší možností, jak se připravit na stáří, kdy je očekáván reálný pokles příjmu. Proč splácet nájemné na cizí byt, který máte v pronájmu? Nemovitost je komodita, která roste na hodnotě, kterou můžete rovnou používat, jednou ji můžete prodat a přilepšit si tak k důchodu, až se stáří zeptá.

Jaké mohou být důvody neposkytnutí standardní hypotéky?

• Jste starší ročník a díky sic slušnému příjmu a možné krátké splatnosti nedosáhnete svou bonitou na hypotéku
• Podnikáte a optimalizujete
• Pracujete na Dohodu/y o provedení práce, či jako dobře placený brigádník
• Jste čerstvě po insolvenci
• Máte malý prohřešek v registrech, protože jste pozdě zaplatil za telefon
• Už máte hypotéku, ale další hypotéku Vám banka neposkytne
• (můžete si doplnit vlastní zkušenost)

Družstvo, jak ho všichni znáte

Příklad, který známe zejména z dob socialismu, ale spadá do současnosti.
Dům vlastní družstvo, ve kterém jsou vymezené jednotlivé jednotky, družstevní podíly. Ke každému dílčímu družstevnímu podílu existuje nájemní smlouva, ve které nájemce figurujete jako nájemník. Některá družstva přistoupila k odprodeji nemovitostí, nájemník nákup splácí formou splátek = anuity. Mezi družstvy jsou také rozdíly, buď je umožněn odkup do osobního vlastnictví, nebo není. Nicméně statut družstva je zde ve smyslu ohraničených bytových domů jako celku.

Na družstevní byt si můžete vzít hypotéku se zajištěním jiné nemovitosti v osobním vlastnictví.

Také můžete nemovitosti financovat nezajištěným úvěrem se splatností max 20 let a úrokem okolo 4,5 % p.a.

V případě, že družstvo umožňuje odkup do dvou let, banka poskytne i hypotéku, resp. předhypoteční úvěr. Po převodu do OV se z tzv. předhypotéky stane hypotéka. Předhypotéční úvěr umí udělat pouze 3 banky na trhu. Z toho pouze jedna bez omezujícího limitu objemu hypotéky a bez zajištění jinou nemovitostí. V předhypotéce splácíte pouze úrok, který se může pohybovat 3-5 % p.a.

Družstevní financování, jak ho neznáte

Družstevní financování, které mám nově namysli já, není to jako v příkladu výše, že je dům o bytových jednotkách, v tomto družstvu je každá nemovitost jedinečná, nakupujete napříč ČR. Je na vašem výběru a vkusu, co si chcete koupit = nemovitost vybíráte vy.

Družstevní financování zajistí koupi, domu, bytu, chaty s číslem evidenčním (nutný stavební pozemek, sítě, statut ´objekt k rekreaci´, ve kterém se dá trvale bydlet). Vyberete si nemovitost = družstvo ji koupí, vy budete splácet úvěr formou měsíčního nájemného.

Před tím, než stavební spořitelna a družstvo nemovitost a novou nájemní smlouvu (Vás) přijme, udělá tržní odhad, k tomu jsou určeni smluvní odhadci stavební spořitelny. Samotná koupě probíhá prostřednictví úvěru ve spolupráci s Raiffeisen stavební spořitelnou, která je partnerem projektu, jež má i následně na ´vaší´ nemovitosti Zástavní právo. Je to také stavební spořitelna, která je ve vztahu s družstvem, které je dlužníkem. Na Katastru je zapsané družstvo. Zároveň ví o vás, jako o nájemníkovi, který jde do vztahu s družstvem.

Družstevní financování v kostce

• Neprokazujete příjem
• Musíte mít alespoň 20% vlastních zdrojů
  (20 % byt, 30 % dům, chata, chalupa)
• Za posledních 12 měsíců nesmí být záznamy v registrech, exekuce nebo insolvence
• Kupuje nemovitost, která je vhodná do zástavy (jako u klasické hypotéky)
• Nemovitost je možné převést kdykoliv do OV (například přefinancovat hypotečním úvěrem)
• Družstevní podíl lze kdykoliv převést na třetí osobu (v rámci družstva, nebo do OV)
• Splatnost až na 35 let = možno realizovat v jakémkoliv věku (např. v 60 letech lze vzít na 35 let, družstevní podíl podléhá dědickému řízení ze zákona)
• Lze pořídit více nemovitostí
• Bez uvedení v registrech
• Nemovitost může nabýt pouze jen jeden z manželského páru

Pro koho je družstevní financování vhodné

• Pro zájemce, kteří nemohou nebo nechtějí dokládat příjem
• Podnikatelé s optimalizovaným daňovým přiznáním
• Zaměstnanci, kterým nedostačuje příjem na hypotéku
• Občané s příjmem ze zahraničí, který banka neumí akceptovat, vč podnikatelů cizinců
• Cizí státní příslušníci s trvalým nebo dlouhodobým pobytem v ČR
• Klienti, kterým z důvodu věku hypotéka nevychází
• Investoři, kteří chtějí pořídit více nemovitostí
• A také pro klienty, kteří nechtějí mít nemovitost v osobním vlastnictví, dohledatelnou v katastru nemovitostí
• Jste po insolvenci, ale běžná banka zatím neumí pomoct

Jaký je postup, když chci úvěr

• Napište email na vagnerova@chytrebydlim.cz ​
• Požádáte o výpis registrů BRKI/NRKI (např. přes web kolikmam.cz)
• Obdržíte k náhledu poklady ke studiu: například stanovy družstva a další podmínky
• Vyplníme spolu žádost o úvěr
• Objednáme odhad nemovitosti (přes seznam smluvních znalců stavební spořitelny)
• Další podklady dle individuální komunikace, zpravidla se jedná o občanský průkaz, rezervační smlouva

Modelový příklad splátek

💡 Při většímu poměru vlastních zdrojů se úroková sazba sníží
(ke dni 3.2.21 úrok od 4,59 % p.a., 5 fix)
💡 Produkt družstevního financování je jedna z možností, jak nakoupit nemovitosti v osobním vlastnictví.
💡 Vždy zůstává prioritou zajistit co nejlevnější a nejvýhodnější financování = pokud je to možné, tak klasickou podobu hypotéky, jak ji znáte.
💡 Před pár lety se poskytovaly bezpříjmové hypotéky. Banky dávaly podmínku 50 % vlastních zdrojů, úrok se pohyboval okolo 5 % p.a. Produkt družstevního financování je srovnatelný s nabídkou bank před pár lety s tím rozdílem = zde Vám bude stačit 20 % vlastních zdrojů.

Nejčastější otázky a odpovědi

Za jakých podmínek a kdy mohu převést nemovitost do osobního vlastnictví?

Nemovitost lze převést do osobního vlastnictví kdykoliv. Je nutné však splatit zbývající anuitu včetně příslušenství (jistinu a úrok do konce fixace). V prvních pěti letech je nutné uhradit poplatek 1% z ceny nemovitosti. V době fixace (5 let) lze převést do OV bez poplatku.

Pokud nebudu moci splácet, co se bude dít?

Nemovitost se obratem zařadí do nabídky realitní kanceláře a po prodeji a úhradě závazků, vám družstvo ve spolupráci s Raiffeisen stavební spořitelnou vypořádá podíl (zahrnující váš zisk, v případě, že se tržní cena nemovitosti zvedla). Postup je obdobný, jako v případě nesplácené hypotéky, ale je rychlejší.

Obecně platí, v případě, že se dostanete do potíží, cílem je společně problém řešit. I z tohoto důvodu se vybírají na začátku smluvního vztahu 3 vratné kauce/nájemného/měsíční splátky, aby pokryly tato případná rizika. Je předpoklad, že během 3 měsíců se nemovitost stihne prodat a vzájemně bude vypořádáno.

Jsou možné mimořádné splátky?

Ano, 1 x za kalendářní rok je možné bezplatně uhradit přibližně 10% z nesplacené jistiny zdarma.

Mohu nemovitost kdykoli prodat?

Ano, po dohodě lze nemovitost prodat, prostřednictvím smluvní realitní kanceláře. Po prodeji a úhradě závazků, vám družstvo vyplatí vypořádací podíl (vč. případného zisku).

Je kauce, která je hrazená na začátku vratná a kdy?

Kauce ve výši tří nájmů je vratná po skončení členství v družstvu.

Jak se řeší dědictví?

Družstevní podíl lze standardně dědit.

V jakém věku mohu o produkt žádat, na kolik let splatnost?

V jakémkoliv věku a splátky můžete nastavit vždy až na 35 let. Řada klientů počítá s tím, že ve splácení budou pokračovat jejich dědicové. Pokud dědicové nebudou chtít pokračovat, mohou doplatit závazek, nebo se refinancovat do klasické banky.

Kolik bude sazba pro následující období fixace? Jak je fixace dlouhá?

Fixace je na 5 let. Standardně jako u hypotéky, bude sjednána nová úroková
sazba po skončení fixace. Její výše bude určená úvěrující bankou (Raiffeisen stavební spořitelna). V době fixace také můžete bezplatně odejít, refinancovat se do klasické hypotéky a banky, nebo úvěr zcela doplatit.

Může družstvo prodat nemovitost bez mého vědomí?

Nemůže, není k tomu důvod. Na začátku skládáte ca 20 % vlastních zdrojů, které platíte straně kupující. Družstvu dále složíte 3 kauce v podobě nájemného, dále pak splácíte anuitu formou nájemného. Stavební spořitelna má zástavní právo na ´vaší nemovitosti´, kde je také uveden zákaz ze zcizením a zatížením, což je další ochrana, že nemovitost jen tak ´nevisí ve vzduchu´ v majetku družstva. Když nebudete platit nájem, družstvo využije složených kaucí, zároveň s Vámi obratem zahájí komunikaci, kde jedním z řešení může být prodej nemovitosti (prodejem se poměrově umoří Váš dluh, z prodeje se stáhnout účelně vynaložené náklady; případný zisk jde za Vámi).

Chcete více informací? Nezávaznou kalkulaci?
Pište na vagnerova@chytrebydlim.cz.
LeV