Refinancování hypotéky i 3 roky dopředu

Máte hypotéku a splácíte. Mnoho z Vás hypotéku realizovalo v době, kdy byly úroky nad 4 % p.a.  Před pár lety jste si sjednali  hypotéku a tím úrok, který má omezenou platnost, tzv. fixační období (fixace). Co se bude dít, až fixace skončí ?

Článek inspirovaný dotazy klientů v souvislosti s koncem fixace u hypotéky. Jak řekl jeden klient: "𝗝𝗮𝗸 𝗺𝗼𝗰 𝗷𝘀𝗲𝗺 𝘇𝗮𝗯𝗲𝘁𝗼𝗻𝗼𝘃𝗮𝗻𝘆́ 𝘃𝗲 𝘀𝘁𝗮́𝘃𝗮𝗷𝗶́𝗰𝗶́ 𝗯𝗮𝗻𝗰𝗲?"

BLÍŽÍ SE KONEC FIXAČNÍHO OBDOBÍ, CO MÁM DĚLAT?

  • Můžete zůstat u banky a akceptovat úrok, který vám před koncem fixace sama nabídne. Banky většinou klienta osloví ca rok dopředu. Nabídnou vám úrok, který bude platit po konci stávající fixace.
  • Vy ho buď přijmete, nebo ne. Tomuto většinou předchází mapování podmínek na trhu, abyste věděli, zda úrok je fajn, nebo ne.

CO SE STANE, POKUD ÚROK NEAKCEPTUJI?

Koncem fixačního období máte svobodu pohybu, pokud řešíte s bankou s předstihem min 1 měsíc, že plánujete odejít. Samozřejmě tomu předchází to, že máte zmapované jiné banky, kam byste se případně chtěli refinancovat a konkrétní kroky, které jsou k tomu nutné.

KDY MOHU NEJDŘÍVE REFINANCOVAT?

Každá banka to má jinak. Můžete tzv. dopředně refinancovat hypotéku 2 – 3 roky dopředu/před koncem plánované fixace. Příklad: „dnes je 1.2.2019“ a vy víte, že máte konec fixace 1.2.2022. Již dnes můžete mapovat terén, pokud Vás k tomu vedou okolnosti a chtěli byste banku změnit. Již dnes můžete podepsat žádost do jiné banky.

KDYŽ BUDU REFINANCOVAT, BUDU NĚCO PLATIT?

Neplatíte žádné poplatky, odhad stávající nemovitosti je zdarma. Stávající banka po vás take žádný poplatek nebude chtít.

JAK TO FUNGUJE S REZERVACÍ ÚROKOVÝCH PODMÍNEK ?

Pokud Vás zajímá, jak jsou na tom ostatní banky – zmapujete podmínky bank. Pokud se vám bude líbit úrok, nic Vám nebrání začít hypotéku vyřizovat, sic jste i nadále uvázáni někde jinde. Co je dobré brát v potaz, pokud máte například termín fixace až za 3 roky, bude lepší mapovat délku fixace na alespoň 7-8-10 let. Schválením nové hypotéky totiž začnete ukrajovat úrok, který jste si nově sjednali. Úrok sice ukrajujete, hypotéku ale splácíte dál u banky, kde zrovna jste. Splácet  v nové bance začnete až když se vyčerpá hypotéka = resp. Nová banka načerpá/uvolní peníze té původní.

Pokud vezmu model výše 1.2.2019 – tak např v tento či další dny se podepíše Žádost, udělá se odhad, hypotéka se dá na schválení. Záleží na bance, některé banky dělají zjednodušené refinancování – nedokládáte příjmy – podmínkou je, aby měsíční splátka zůstala v max výši, jako byla ta předchozí.

Počítejte také s tím, že si budete zakládat nový účet, to má většina bank jako podmínku, abyste dostali slevu na úrokové sazbě. Vedení účtu je při splnění podmínek, většinou se jedná o domicilaci (každý měsíc chodí na účet výplata), zdarma.

PRO JAKÉ DALŠÍ ZMĚNY MOHU FIXAČNÍ OBDOBÍ VYUŽÍT?

  • Celkově můžete hypotéku aktualizovat/optimalizovat.Můžete si nově nastavit splatnost, fixaci či další podmínky jako pojištění.
  • Díky tomu, že většinou se nemovitost zhodnotí /má vyšší hodnotu než v době, kdy jste vyřizovali hypotéku poprvé, sníží se vám pravděpodobně LTV na nemovitosti (ale dluh i nadále odpovídá tomu, co jste již umořili;)
  • Máte možnost si novou hypotéku navýšit až o 20 % neúčelově. Což znamená, že pokud nepřesáhnete 80/90 % LTV (počáteční LTV nemovitosti a neúčelového úvěru nesmí přesáhnout 80-90 %), banka pak načerpá na váš účet až 10-20 % z objemu za hypoteční úrok a vy bance nemusíte dokládat, na co jste je využili. Oficiálně byste měli tyto prostředky využít na bydlení. Občas klienti využívají na rekonstrukce či jiný up date v nemovitosti, kde žijí. V praxi ale finančně využijí dle potřeby i jinak. Nic bance nedokládají, za co to utratili.
  • Můžete nemovitost zcela doplatit zdarma.

MÁ REFINANCOVÁNÍ NĚJAKÁ RIZIKA?

Pokud dopředně refinancujete, i více let dopředu, rizikem se může stát to, že úrok, který jste vyspekulovali dopředu nebude tržně odpovídat době, kdy se skutečně fyzicky přesunete do jiné banky (v budoucnosti). Je to otázka priorit a dat, které máte na vstupu. Už jsem zažila i faktor ten, že klient byl „naštvaný“ na svoji banku a chtěl se stěhovat už jen z tohoto důvodu.

MÁM HYPOTÉKU VE STAVEBNÍ SPOŘITELNĚ, TÝKÁ SE TO I MĚ?

Ano, přesuny mezi stavební spořitelnou a bankou, a naopak, jsou možné. Platí pro to stejná pravidla. Vždy je dobré porovnat situaci, jakou splácíte nyní a kolik byste uspořili v případě změny.

 

ZAUJALO MĚ TO, CO MÁM UDĚLAT JAKO PRVNÍ?

VYHLEDEJTE SI V ÚVĚROVÉ SMLOUVĚ KONEC TERMÍNU FIXACE

Pokud je to za delší časový horizont, vložte si do kalendáře upomínku – „mapovat trend úroku 1 rok před koncem fixace.

NAPIŠTE DO VAŠÍ STÁVAJÍCÍ BANKY

V případě, že vás vaše banka nekontaktovala, ale konec fixace se blíží (jste např. 1 rok před koncem), napište do stávající banky email, ve kterém je požádáte o sdělení podmínek na nové fixní období. Vzor takového e-mailu najdete zde.

KONTAKTUJTE ČLOVĚKA, KTERÝ VÁM HYPOTÉKU PŮVODNĚ SJEDNAL

Pošlete mu nabídku nové fixace z vaší stávající banky svému poradci, který ji porovná s aktuálními nabídkami na trhu. Poradí vám, zde bude výhodnější zůstat, nebo odejít, poskytne vám ke všemu komentář. Kvalitní poradce nikdy nežene klienta do jiné banky s cílem se obohatit. Hlavní prioritou každého v této oblasti by měl být vždy klient a jeho zájem.

POKUD PORADCE NEMÁTE, MŮŽETE KONTAKTOVAT OSTATNÍ BANKY

– Oslovit banky je delší cesta, ale lze to také. Chtějte nejen podmínky, ale i detaily, kolik ušetříte. Pro úsporu času veďte komunikaci písemnou.

NAJDĚTE SI JINÉHO PORADCE KTERÝ UMÍ ZMAPOVAT TRH

Úloha nezávislého hypotečního poradce je dle mého názoru nezastupitelná, jelikož krom znalosti celého trhu je potenciálním průvodcem, který vše zastřeší, vede vás i chrání, jelikož problematiku zná napříč bankami. Poradce, díky objemu sjednaných hypoték se dostává k podmínkám, které byste si sami pravděpodobně nevyjednali.
Pokud byste chtěli využít mých služeb, napište mi na lenka@lenkavagnerova.cz.

OSLOVTE VAŠI BANKU ZNOVA

Pokud jste získali protinabídku od konkurence, zkuste přitlačit stávající banku, zda nesleví. Často, když jim napíšete, že chcete lepší podmínky – viz přiložená jiná nabídka, je možné že situaci přehodnotí.

UP-DATE HYPOTÉKY V PRAXI

Jestliže jste spokojeni s podmínkami stávající banky a vyhovují vám, banka se s vámi domluví na podpisu Dodatku. V případě že byste se chtěli stěhovat do jiné banky, můžete začít vyřizovat hypotéku také.

VEZMĚTE SI DIÁŘ A ZAPIŠTE NOVÝ TERMÍN FIXACE

Pokud jste uzavřeli Dodatek, nebo hypotéku v jiné bance, tak krom stávající upomínky s nejbližším termínem fixace si dejte ještě upomínku na nově sjednaný termín fixace, stačí 6-12 měsíců předem. V případě, že byste byl/a můj klient/klientka, snažím se tento servis před koncem fixace klientům zajistit tím, že je kontaktuji s případnými možnostmi, jelikož vím, za jakých podmínek jsme úvěr původně sjednali.

Pro více informací mě můžete kontaktovat.

Posledních 10 let jsem na volné noze a specializuji se na financování nemovitostí pro fyzické a právnické osoby. Dříve jsem pracovala na HR, v neziskovém sektoru, či jako redaktorka.
Komentáře