Jsem divná? Je mi 56 a chci hypotéku

Obrátila se na mě paní Marie, 56 let, chce si po rozvodu koupit byt, který se prodává za 5 600 000 Kč, vlastní zdroje má ve výši 30 % 1 680 000. Plánuje hypotéku ve výši 3 920 000. 

„Nezastavuju, už teď mám zpoždění,“

smála se, jen co jsme se potkaly. Prý si její okolí ťukalo na čelo, že se chce ve svém věku zadlužit. Její vidění situace velí, na nic nečekat. Chce konat, nečekat, život i tak mezitím protekl mezi prsty a věci jsou jinak, než se na začátku plánovaly.

Poslední kapkou k rozhodnutí koupit byt pro ni byly rostoucí ceny nemovitostí. Vidí v médiích, že lidé z obavy inflace a nejistoty kolem hodnoty peněz nakupují nemovitosti (článek jsem psala v roce 2022). Je si i vědoma, že je to doba především výhodná pro prodávající, kteří zlákání nabídkou realitních aukcí ženou ceny často nesmyslně vysoko, ale myslí si, že bude hůř.

Marie říká, „není mi sice dvacet, ale chci mít vlastní domov a udělat dělící životní čáru mezi starým a novým životem. Nechci žít v pronájmu.“ Nevadí jí, že je škarohlídy označena jako´stará´, pro ni je věk jen nějaké, skoro neurčité číslo v občance. Bere to pragmaticky, vždyť stejně bude pracovat až do smrti, jelikož důchod bude spíš almužna a od státu se zázračné pomoci v důchodovém věku nedočká. Selská úvaha jí říká, že koupě nemovitosti je právě ta investice na její stáří, zaseje tím také semínko podpory pro děti a jejich další následovníky, něco po ní zbyde. Pokud by za doby jejího splácení nastala situace, cítila se v rámci splácení a závazku nekomfortně, nemovitost prostě prodá a dluh umoří, proč z toho dělat vědu.

Co vypadá jako mínus, je ve skutečnosti plus

„I kdybych umřela, neměla doplacenou hypotéku, tak můj dluh, je přece součástí dědictví. Nevnímám to jen jako dluh, ale zhodnocení toho, co teď nakoupím. Takže to, co vypadá jako mínus, je ve skutečnosti plus, záleží na úhlu pohledu. Pár lidí, se kterými jsem o tom mluvila si o tom myslí své, prý, proč chci nechávat dětem dluh na hrbu. Já na to koukám tak, že do koupě ukládám peníze pro sebe i své děti a děti mých dětí. A i kdybych se já, po pěti letech rozhodla, že nemovitost prodám, tak z toho dluh umořím a zůstane mi víc peněz, než do toho dávám teď, nemovitost mi vyroste na hodnotě. A když vidím, kolik mě měsíčně stojí pronájem, proč bych měla házet peníze z okna, když si můžu budovat vlastní polštář. Chci udělat maximum pro svoji budoucnost, investovat a zároveň bydlet ve svém, bez čekání na to, že se zas díky potenciálnímu pronajímateli a nájmu budu někam pořád dokola stěhovat. Jako ano, mohla bych si našetřené peníze nechat ložené na účte a postupně je prožrat, inflace by taky udělala své. Já si myslím, že vím, co dělám a jsem už rozhodnutá.“.

Šla do své banky a tam jí to spočítali

Hypotéka do věku 70 let, splatnost 14 let, splátka při úroku 2,54 % p.a. vychází na 27 817,- Kč / měsíc (záleží na době, kdybychom hypo počítali, protože například v roce 2023 úroky nad 5 %). (*poznámka: podmínky hypotéky se datují k datu psaní článku)

👍Dobrá zpráva – příjmy má Marie dostačující, aby splnila požadavek banky, aby splátka, resp. všechny splátky závazků současných či budoucích nepřesáhly 45 % jejích čistých měsíčních příjmů.
👎Špatná zpráva – Spokojena není, splátka se jí zdá vysoká.

Nabídla jsem Marii, že můžeme navštívit banku, kde bude splatnost do 72-74 let, tím by se splátka o něco vylepšila, ale v zásadě to tolik na splátce neudělá. Zeptala jsem se jí, zda nemá možnost mladšího přistupitele/spolužadatele do hypotéky, i kdyby neměl doložitelný příjem, že bychom financovali tam, kde by umožnili splatnost podle mladšího. Tuto možnost jsme vypustily, jelikož sice možnost byla, ale případný spolužadatel už měl tolik závazků v bankovních registrech, že by to i na delší splatnost bohužel nevyšlo.

Úvěr na 35 let bez dokládání příjmu

Poslední varianta byla ta správná, respektive Marii sedla nejvíc. Pro co nejnižší splátku potřebuje paní Marie nastavit co nejdelší splatnost, aby se měsíční splátka dostala na co nejníž. Proto další možností, která přicházela v úvahu, bylo družstevní financování. Zde, navzdory vyššímu úroku 4,59 % p.a., 35 splatnosti vyšla splátka na 18 780,- Kč / měsíc (o 10 037,- Marie vydá měsíčně méně ve srovnání s výpočtem její banky při kratší splatnosti). Dokonce Marie nemusí dokládat příjem. Marie byla upřímně nadšena, ptá se, proč to vychází lépe. Splátka vychází nižší navzdory věku, protože lze nastavit splatnost 35 let, jelikož se počítá s tím, v případě, že by člověk, který splácí družstvu zemřel, tak jeho podíl podléhá stejně tak jako u jakéhokoli družstva dědickému řízení.
(*poznámka: úrokové podmínky se datují k datu psaní článku)

Co se stane s nemovitostí, když umřu?

Paní Marii zajímalo, kdyby zemřela, co to znamená pro dědice. Vysvětlila jsem jí, že možností je více – mohou pokračovat ve splácení družstvu, nebo nemovitost mohou v rámci v té době aktuálně vyčísleného dluhu umořit, či se refinancovat do klasické banky. Družstevní financování neznamená, že zůstane ona či její následovníci ´zabetonovaní´ v družstvu, je to pouze jedna z možností, které se dá využít a nemusí. Vždy je možnost volby.

Nákup nemovitosti bez dokládání příjmu

Tato klientka je jeden z příkladů lidí, kteří této možnosti financování využívají. Tento způsob financování je populární u lidí, kteří nemohou své příjmy prokázat, ať z důvodů, že podnikají nebo teprve začali podnikat, nebo pracují krátce či jejich příjem je vyplacený na ruku (například číšníci bývají takovouto ohroženou skupinou lidí, jelikož jsou často z velké části placeni z dýšek, lidi kteří dělají v kryptu a dalo by se pokračovat). Jsou to i lidé, kteří jsou po insolvenci, ale zatím jim standardní banka nemůže hypotéku poskytnout. Každý příběh člověka který využije družstevní financování je v jistém smyslu originál.

Produkt využívají i lidé, kteří nenakupují nemovitost, ale potřebují vytáhnout peníze na cokoli – jednoduše svoji nemovitost tímto způsobem zastaví a mohou mít až 80 % z odhadní ceny načerpané na svém běžném účtu.

Družstevní financování je ideální na koupi bytu nebo domu, chaty, chalupy, lze zpětně proplatit i vlastní nemovitost. Není určeno na výstavbu či rekonstrukci, jako samostatný produkt, jak je znám u klasické banky. Lze ale vytáhnout peníze na cokoli, když zastavíte nějakou vlastní nemovitost v osobním vlastnictví, z těchto peněz samozřejmě rekonstruovat můžete.

Více si družstevním financování můžete přečíst také zde.

V případě, že chcete vědět víc, pište na lenka@lenkavagnerova.cz. Nejvhodnější variantu financování vymyslím, následně zajistím.