Splatnost hypotéky při dvou generacích

Dvě generace žádající o hypotéku. Jaká bude splatnost? Ročníky 1955 & 1985. Čí příjem se bude posuzovat?

Klient Mirek (1985) pracoval devět let jako zaměstnanec. Kdyby si původně během této doby chtěl vzít hypotéku, pravděpodobně by ji snadno získal. On ale nechtěl, věřil že na dostavbu vydělá, nebude nikomu nic dlužen. Stavěl svépomocí za vlastní peníze asi tři roky ve svém volném čase.

Během stavby domu se ale rozhodl, že začne podnikat, konkrétně v listopadu 2019, s tím souviselo, že opustil stabilní zaměstnání. V březnu 2020 dospěl k názoru, že už chce se stavbou pohnout, už to bylo na něj dlouhé. Jelikož hypotéku nikdy neřešil, nedošlo mu, že to může mít vliv na další získání hypotéky. Varianta, že by se vrátil do práce, aby získal zpět status zaměstnance nepřipadala v úvahu.

Abychom se dozvěděli tržní cenu nemovitosti, zajistila jsem Mirkovi odhad zdarma u banky, který ho k ničemu nezavazoval. Odhadce nacenil současnou hodnotu na 5 500 000, budoucí na 8 800 000. Mirek potřebuje na dostavbu ca 1 800 000. S odhadem byl velmi spokojen, LTV pro banku velmi nízké, nicméně i tak se musí prokázat příjem, zda má na splácení.

Jak jsme doložili příjem, když Mirkův nebyl prokazatelný

Mirek si to dobře nenačasoval, tím že začal totiž loni podnikat. Sice předložil uzavřené Daňové přiznání za 2019, podnikal ale pouze 2 měsíce, což bance nestačí, i pokud by měl za tyto dva měsíce top příjem a vystačil by na měsíců 12. Většina bank navíc chce, aby podnikatel doložil minimálně jedno Daňové přiznání (DP), ideálně dvě DP, některé banky mají podmínku podnikání minimálně 24 měsíců. Mirek má přítelkyni, která také podniká, nicméně pracuje v oboru, kde se spíše optimalizuje, daní daňovou evidencí, kde není tolik příjmů – v propočtu DP jsme vytáhli započítatelný příjem asi 4 – 6 000,- / měsíc, každá banka počítá příjem z DP jinak.

Co s tím? Čekat další rok nebo dva a znovu požádat? To Mirek nechtěl. Chce hotový dům, začal plánovat rodinu.

Každá banka postupuje dle své metodiky. Chce doložit příjem, i pokud máte LTV jen 10 %.

Paradox je, že příjmů má Mirek hodně, má uzavřenou rámcovou smlouvu s dodavatelem zakázek, v podnikání se mu daří, má víc peněz než před tím. Logika v tom není, každého napadne, že pokud banka dá zástavu na zbývajících 90 % (pokud chcete jen těch 10 %), že je to pro ni výhodné. Ona na to tak nekouká ani nemůže, řídí se pravidly ČNB. Banka neposkytne ani 10 % z ceny nemovitosti, aniž by se příjem prokázal. Paradoxem je, že kdybyste pracovali tři měsíce jako zaměstnanci, tak se již jedná o doložitelný příjem. Zejména pokud se jedná o navazující zaměstnání.

Ptala jsem se Mirka, zda nemají rodiče, kteří by jim mohli pomoct, že by zastřešili jejich plán, za ca rok bychom udělali Dodatek ke smlouvě a rodiče vyvázali (zjednodušeně řečeno).  Jejich rodiče (1955) byli okamžitě pro, že by se stali jejich přistupiteli, protože viděli jejich dokončení domu v nedohlednu a přáli si, aby se jejich „mladí“ usadili. Upozornila jsem i rodiče, že tím že vstoupí do závazku s dětmi, tak si blokují potenciální bonitu pro případné další úvěry. Jelikož mezi dětmi a rodiči panovala důvěra, rozhodli jsme se do dvougenerační hypotéky vstoupit.

Jako přistupitele uznají v bankách pouze rodiče, nebo tzv osobu blízkou.

Je to z toho důvodu, aby byl předpoklad společné motivace ke splácení. Přeci jen, když ručí kamarád kamarádovi, není to „ono“. 99 % bank ale funguje tak, že splatnost se nastavuje dle nejstaršího, což by v jejich podání znamenalo mít splatnost jen 7 let. Každá banka má jinou splatnost, některá do 67, některá do 72-74 let výstupního věku nejstaršího žadatele.

Sice by společně na splátku vycházející na splatnost 7 let dosáhli, ale splátka to je nesmyslně veliká, protože klienti nesplácí hypotéku čtyři žadatelé, ale jen dva (mladí co staví dům). Ve své podstatě sami vyhodnotili, že by to neutáhli (paradoxně ale, by jim zbylých 99 % bank půjčilo na tuto krátkou splatnost, tzv dle nejstarších žadatelů).

Navzdory tomu, že nejstarší žadatel je ročník 1955, splatnost máme dle nejmladšího, na 28 let. Příjem prokazovali jen starší přistupitelé.

Bance nevadí, že mladí neprokazují příjem. Naše banka posuzuje primárně to, zda rodiče mají na splácení, posuzuje jejich bonitu, aby na to měli sami – sic se splatností dle mladších. V našem případě rodiče fungují pouze jako přistupitelé s příjmy. Příjem dokládal jen jeden rodič, a to starobní důchod a Dohodu o provedení činnosti = toto byl jediný náš příjem na 4 žadatele, byl dostačující. Ve smlouvě o úvěru figurují jako hlavní žadatelé Mirek s přítelkyní a jsou i nadále jedinými majiteli rozestavěné nemovitosti.

Plán máme takový, že při nejbližší příležitosti necháme tuto do budoucna běžící hypotéku přeschválit, jakmile budou mít prokazatelný příjem, rodiče vyvážeme. Díky přístupu této jediné banky nečekají další 1-2 roky na další daňové přiznání. Dostaví ještě letos a Vánoce v 2020 prožijí už ve svém.

Potkala vás podobná situace? Pro více info mě kontaktujte:) Skoro vždy se dá vylovit nějaké řešení.
lenka@lenkavagnerova.cz.
LeV