Konec anarchie kolem výkladu podmínek spotřebitelského zákona?

Když budete chtít doplatit či refinancovat hypotéku předčasně během fixace úrokové sazby, v budoucnu si zřejmě připlatíte.

Doposud fungovalo tak (257/2016 Sb. Zákon o spotřebitelském úvěru), když jste odcházeli v průběhu fixace ke konkurenční bance, obdrželi jste pokutu v řádu několika set korun. Svobodně jste zvedli kotvu kdykoli, odpluli kamkoli do konkurenční banky. Z těchto přesunů mezi bankami se stal doslova průchoďák, anarchie putujících klientů mezi bankami. Logicky se tomuto fenoménu banky začaly bránit, protože jejích cílem je udržet si ideálně spokojeného klienta, zároveň mít zisk a nemít ztrátu.

Tento průchoďák odchodů ´téměř zdarma´ nefungoval ale v bankách všude, sic skoro všude. Byla jsem naopak svědkem, kdy například Modrá pyramida pokutovala klienty ve výši jednorázové pokuty za jejich předčasný odchod částkou 50 000,- Kč v roce 2022, pokuta bez ohledu na výši úvěru, který byl ca 1 mil Kč.

Před rokem 2016, když klienti odcházeli uprostřed fixace jinam, byli pokutováni statisícovými pokutami, v závislosti na výši hypotéky, což byl zase další extrém.

Co si klient může dovolit nyní?

Banky si mohou účtovat tzv účelně vynaložené náklady při předčasném splacení hypotéky. Jsou to především náklady administrativní povahy. Pro klienty se většinou jedná pouze o položky v řádu stovek až tisíců korun, v závislosti na konkrétní bance.

U předčasného splacení mohou klienti podle současných oficiálních podmínek řešit bezplatně: 

• Při výročí uzavření úvěrové smlouvy umořit až 25 % původní výše hypotéky.
  Většinou stačí nahlásit 30 dní dopředu bance, že hodláte mimořádnou splátku provést.
• V případě prodeje nemovitosti. Banka si v takovém případě nesmí účtovat více, než 1 % z výše mimořádné splátky, maximálně však 50 tisíc Kč. (V praxi si ale banky často účtují pouze administrativní náklady, což se plánuje změnit.)
• V těžké životní situaci, např. úmrtí klienta, životního partnera, či pokud se sám klient stane invalidním a je nutné nemovitost prodat, banka neúčtuje žádný poplatek.
• V době fixace hypotečního úvěru je možné s hypotékou hýbat, aktualizovat podmínky, přesunout pod jinou banku zdarma.

Refinancování nebude tak snadné jako doposud

Refinancování je možné řešit 30 dní před koncem fixace, ideálně však alespoň 3 měsíce před koncem plánované fixace. Díky plánovaným pokutám tak nebude možné refinancovat kdykoli nápad vyvstane, například když zlevní úrokové sazby, kdy logicky zatoužíte po lepším úroku a nižší splátce.

Pokud ale budete chtít chytit dobrý úrok uprostřed své běžící fixace hypotéky, možným řešením je tzv dopředný refinanc, což znamená, že se v praxi vyřídí ´dopředná hypotéka´ – tyto kroky lze zajistit již 2-3 roky dopředu před koncem plánované fixace. Pro možnou strategii a budoucí scénář vč propočtu je vhodné se poradit s nezávislým poradcem specializujícím se na hypotéky, který má přístup ke všem bankám a má přehled.

Refinancovat se vyplatí když úroky klesají, je proto možné řešit alespoň tímto způsobem a úrok si tak rezervovat s předstihem. Více se o tomto principu rozepisuji v článku Refinancování hypotéky i 3 roky dopředu.

Lidé refinancují i v současném období období vysokých úroků

Když vám končí fixace, hledáte možné cesty, jak ušetřit na splátce i v současných horších časech vyšších úrokových sazeb. Banka zpravidla s předstihem oznamuje novou výši úrokové sazby pro další období, máte možnost posoudit, zda není i jiná, o něco levnější možnost. Z praxe vidím, že někdy se dá lepší konkurenční nabídka opravdu najít, a s klientem se přesouváme do jiné banky, pokud to dává smysl, a bude mít následné snížení splátky.

Konec anarchie kolem výkladu podmínek spotřebitelského zákona? Jaká je prognóza novelizace zákona?

V návrhu od Ministerstvo financí, po dohodě s Českou bankovní asociací se vrací k podobě před rokem 2016. Banky si budou moci účtovat k administrativním nákladům také část úroků, která se vypočítá jako rozdíl mezi úrokem zaplaceným do konce fixace a referenčním úrokem, který bude zveřejňovat ČNB na měsíční bázi.  Pokud by se naplnily předběžné informace, klient by neměl zaplatit více, než 2% z jistiny předčasně splacené částky úvěru.

Sjednocení přístupu a plánované novelizace zákona osobně vnímám jako fér pro banky i klienty. Sjednocený přístup bude znamenat, že nenastanou situace, kdy dostane klient přemrštěnou pokutu nad rámec výkladu zákona jako tomu bylo před rokem 2016. Zároveň nebude tak velká fluktuace mezi bankami, kdy banky měly sice velký příliv, ale i velký odliv klientů po roce 2016. Pro banky i klienty tak bude nastaven jednotný, hlavně snad srozumitelný přístup.