Výstavba a rekonstrukce

Chcete rekonstruovat, ale nemáte našetřeno? Níže model úvěru bez zajištění jinou nemovitostí.

V několika metrech čtverečních trávíte svůj život. Ani nevíte jak, najednou začne plíživý poločas rozpadu.  A toto vaše uvědomění nemusí začít jen pohledem do zrcadla;) Tu a tam se něco odchlípne, upadne pant od kuchyňské skříňky; podlaha taky není co bejvala; vanu byste chtěli větší, nebo naopak se vám do ní špatně leze a radši byste vlastně sprchový kout.

KOUPĚ + REKONSTRUKCE

Lze řešit hypotékou, za stejný úrok, jako když kupujete nemovitost. V praxi to vypadá tak, že v bance, kam jdete vyřídit hypotéku, se objedná odhad nemovitosti. Každá banka mé své odhadce a vlastní metodiku na odhady. Na speciální formulář nadefinujete dle vlastního uvážení rozpočet. Odhadce, když jde na tzv. místní šetření, pracuje se současnou hodnotou + budoucí hodnotou nemovitosti dle vašeho rozpočtu, v případě výstavby dle projektové dokumentace.

PŘÍKLAD:

Máte nemovitost za 1 000 000, rekonstrukce dle vašeho rozpočtu bude za 600 000. V praxi to většinou vypadá tak, že odhadce neuzná budoucí hodnotu = 1 600 000, ale odhadne o něco níže (některé položky rekonstrukce nemovitost moc nezhodnotí, příklad: shodí se zeď a vznikne nová, dá to práci, ale finančně se nemovitost tolik nezhodnotí). Vždy počítejte, že musíte mít něco našetřeno, nebo si nechte spočítat, zda budete mít na „dotaci“ v podobě druhého úvěru na bydlení (nezajištěný, splatnost až 18 let).

Na našem modelu vstupu 1 600 000 celkem, může být ca výsledek budoucího odhadu 1 500 000 a 1 000 000 cena současná. (Celkový záměr je dle odhadu 1 500 000 celkem).  Ač odhad vyjde nižší, je dobré vědět, že banka bude chtít zhodnotit na kupní cenu a rozpočet = 1 600 000 (banka vede v evidenci rozpočet, který jste jí předložili).

POSTUP ČERPÁNÍ V PŘÍPADĚ HYPOTÉKY NA KOUPI A REKONSTRUKCI

Jako první banka čerpá peníze na koupi. Většinou čerpá již na návrh na vklad zástavního práva, tj. nečeká se na 20 denní lhůtu, než se zapíše na Katastru nemovitostí. Banka čerpá po splnění všech podmínek i do 24 hodin. Ve většině bank se služba nazývá Expresní čerpání, máte ji zdarma, nebo za poplatek 1 500 – 2 000; tato služba se využívá v 99 % případů čerpání. Stanete se tímto dříve majiteli nemovitosti, dříve uspokojíte stranu prodávající a realitní kancelář, která uskutečňuje prodej.

Pokud je vaše hypotéka 80 % LTV z 1 000 000, banka vyčerpá 800 000. Většinou čerpání na koupi z hypotéky předchází proinvestované vlastní zdroje – v tomto případě 20 % (podmínka banky, aby vyčerpala hypotéku) – tyto peníze se posílají na účet advokátní úschovy (pokud ji máte) jako první.

Jakmile se stanete vlastníky nemovitosti, tak Vám banka načerpá zbytek rekonstrukce = 80 % LTV z 500 000 (sic rozpočet 600 000, víme, že ocenil odhadce na 500 000) = 400 000. Jenže vy víte, že váš plán na rekonstrukci byl 600 000 (nevyšel odhad ceny budoucí + banka čerpá jen 80 %). Musíte tak tyto peníze buď:
1) dotovat ze svého
2) nebo si na to půjčit druhý úvěr (nezajištěný) na bydlení a tím si pomoc.

JAK BANCE VĚCNĚ DOKLÁDÁTE, ŽE JSTE NEMOVITOST ZHODNOTILI?

Tu část rekonstrukce, kterou čerpáte na hypotéku (stejný úrok jako na koupi) nedokládáte faktury. Pro ty, kteří staví svépomocí, či jinak výhodně nakupují materiál to pak může znamenat, že ušetří a nemusí dotovat ze svého či úvěrem.  V Případě, že si bere druhý úvěr, který si berete na vykrytí rozdílu, který odhadce do odhadu neuznal, zde se dokládají, většinou do 1 roka faktury, za co jste utratili. Buď za dílčí nákupy související s rekonstrukcí, či i zařízením, nebo pokud Vám rekonstruuje firma, doloží se jedna souhrnná položková faktura.

CO SE DĚJE POTÉ, CO VYČERPÁTE PENÍZE NA REKONSTRUKCI V RÁMCI HYPOTÉKY? JAK BANKA PROVĚŘUJE?

Týká se zajištěného úvěru – hypotéky. Po dokončení rekonstrukce po předchozí domluvě přijde týž odhadce z banky, který vyhotovil odhad a vyhotoví tzv. Protokol o stavbě / rekonstrukci. Většinou je takový protokol zpoplatněn 1 500. Nemusíte odhadci ukazovat faktury, on udělá tzv. místní šetření a posoudí, zda jste nemovitost řádně zhodnotili. Tento protokol následně předá bance. Mějte na paměti, banka má nemovitost, která je sice „vaše“, ale má ji také jako „vlastní“, jelikož má na ní zástavu. Přirovnala bych to k tomu, že pokud máte pojistnou událost, tak pojišťovna nečerpá peníze vám, ale bance. Banka je pak přečerpává klientovi = chce mít dozor nad tím, že se nemovitost uvede do pořádku.

REKONSTRUKCE A NEMOVITOST V OSOBNÍM VLASTNICTVÍ

Pokud vlastníte nemovitost a nemáte na ní zástavu, můžete rekonstruovat vesele až do výše max LTV za stejný úrok, jaký má hypotéka. Pokud je vaše nemovitost v hodnotě 1 000 000, tak můžete rekonstruovat až do výše 80-90 % z hodnoty nemovitosti = až do 900 000 = nemovitost může mít následně budoucí hodnotu ca 1 900 000. Banka Vaši nemovitost zastaví celou, bez ohledu na to, zda si půjčíte 200 000 nebo 900 000.

REKONSTRUKCE NEMOVITOSTI V DRUŽSTEVNÍM ČI JINÉM VLASTNICTVÍ

Pokud nemáte byt v osobním vlastnictví, nebo máte jiné důvody, proč nelze dát zástavu na nemovitost, můžete využít úvěr na bydlení tzv. bez zajištění. Počítejte s úroky nad 5 %, splatnost 18 let. Lze si půjčit až 1 milion. U tohoto druhu úvěru nedáváte nikdy vlastní zdroje. Je to ten stejný úvěr, kterým byste v případě potřeby dotovaly to, co Vám nepůjčí banky, nebo neuzná odhadce.

NEBO

Pokud máte jinou vhodnou nemovitost k dozajištění v osobním vlastnictví (od rodičů aj.), tak lze tuto nemovitost vzít do zástavy, ale rekonstruovat tu nemovitost, kterou potřebujete vylepšit. Tímto způsobem se lze dostat do podmínek klasické hypotéky, kde jsou nižší úroky. Dozajištění druhou nemovitostí lze využíti i u nemovitosti, na které už vázne zástava, protože je na ní hypotéka.

CHCETE VĚDĚT VÝŠI SPLÁTKY NA PLÁNOVANÝ OBJEM REKONSTRUKCE?

Napadlo vás někdy, změnit adresu?

Stáhněte si naši Cestu z města, jako dárek i jako inspiraci:)