Hypotéka v době koronaviru

Co se děje na hypotečním trhu? Osobně mám tu zkušenost, že klienti, kteří nespěchají na koupi nemovitosti zahájili strategii vyčkávání – čekají na snížení úrokových sazeb, čekají na ideální nemovitost za ideální cenu. Banky začínají vytvářet kroky, aby se různé procesy vyřizovaly bezkontaktně.

Nastal pokles úrokových sazeb?

Zatím se v tomto příliš situace nemění, sic pár menších bank zlevnilo, tak úroky bez zavazujících podmínek (pojištění schopnosti splácet) jsou nad 2 % při LTV do 80 %. S pojištěním schopnosti splácet se urvala jedna malá banka, jíž úrok začíná jedničkou na začátku, zatím to nevypadá, že se někdo další přidá.  ČNB sice opakovaně snížila základní úrokovou sazbu, ale zlevnily spíš krátkodobé úvěry. Osobně se domnívám, že výrazné slevy na úrocích nebudou, jelikož banky řeší zásadnější otázky, masivní odklady splátek na 6-12 měsíců, personální otázky, nastavení on-line procesů.

Pokud nastane prudký pokles úrokových sazeb a chtěli byste si takový úrok podchytit pro svoji hypotéku, můžete. Lze refinancovat hypotéku až 3 roky před koncem vaší plánované fixace.

Doposud poptávka na koupi převyšovala nabídku, nemovitosti byly drahé, bylo jich málo na výběr, nicméně lidé  i tak nakupovali. Zejména ve velkých městech se čeká, že bude větší výběr nemovitostí, které budou v nabídce. Investoři vlastnící byty nejen v centru Prahy, původně využívajících nemovitosti na krátkodobé pronájmy, nově nabízí střednědobé či dlouhodobé pronájmy. Aktuálně nabídka pražských pronájmů převyšuje poptávku. Pokud na nemovitosti vázne hypotéka, a byt se nepronajme, majitelé se mohou začít nemovitostí zbavovat, což bude chvíle, na kterou čekají investoři. Osobně se domnívám, že kolem května by mohla být zajímavá doba k nákupu.

Naopak menší okrajová města (od hranic středních Čech dál), nemají problém s pronájmy, ceny nemovitostí naopak v porovnání s podzimem stouply, trh (nákup, prodej, pronájem) běží i v současném nouzovém stavu standardně.

DSTI 50 %

Česká národní banka 1. dubna uvolnila důležité parametry, aby propad trhu nebyl tak markantní. Uvolnila parametry LTV z 80 % na 90 %, zvýšil se koeficient DSTI z 45 % na 50 %, parametr DTI se dočasně ruší, nicméně některé banky si ho uchovaly i nadále.
Co DSTI znamená? Je to ukazatel poměru vašeho čistého příjmu vůči měsíčním splátkám, které nesmí přesáhnout 50 % z vašeho čistého příjmu.
DTI =  Jedná se o již neplatný parametr při poskytování spotřebitelských úvěrů a hypoték, který ČNB k 1.4.2020 zrušila. Parametr DTI určoval poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu a neměl překročit devítinásobek. Nicméně jsou banky, které se i nadále tímto pravidlem řídí.

ČNB dala zelenou 90% hypotékám

Sdělení za mě trochu ploché, jelikož devadesátky se dělaly doteď jak na běžícím páse. Možná dané vyjádření souvisí s pravidly pro banky – poskytovat maximálně 15 % celkového objemu hypoték s LTV mezi 80 % a 90 %, tímto pravidlem se již/dočasně neřídí. Navzdory vyjádření Rusnoka jsou ale banky, které naopak 90% hypotéky přestaly poskytovat, protože vidí zvýšené riziko v souvislosti s Covidem. V současné době jsou na trhu ca 2 banky, kde má smysl o 90% hypotéku požádat.

ČNB míní, realita je ale jinde

ČNB sice podporuje 90% hypotéky, DSTI 50 %. Ale realita je pokaždé jiná.

Unicredit bank

Do této banky je v současné době problém vkročit, jelikož striktně omezila financování nových klientů (kteří u této banky nemají účet). Nově příchozím klientům je možné poskytnout úvěr do 60 % LTV; parametry úvěru musí splnit DSTI 40 % (splátkové výdaje do max 40 % čisté mzdy), DTI 8 (navzdory doporučení ČNB toto pravidlo mají i nadále), poměr celkového zadlužení domácnosti a výše příjmů); dále banka neakceptuje příjem ze zahraničí, příjmy z hlavního pracovního poměru kratší než 6 měsíců, u podnikatelů vyžaduje předložit DP za rok 2019 bez ohledu na zákonné prodloužení lhůty pro podání.

Moneta money bank

Původně měla pravidlo, poskytnou max LTV 60% při pořizování nemovitosti za účelem pronájmu (pokud se například jedná o vaši 3. a další hypotéku u jakékoli banky). Nyní ale poskytuje až do výše 80% LTV bez ohledu na to, kolik hypotečních úvěrů/nemovitostí máte. Banka snižuje maximální výši DSTI na 40 %. Poskytuje hypotéky do 80 % LTV.

Hypoteční banka

Banka doporučuje schvalovatelům, aby posuzovali všechny příjmy žadatelů s vysokou mírou opatrnosti, a to zejména s důrazem na vyhodnocení stability a trvalosti příjmů a také s přihlédnutím na charakter vykonávané profese žadatelů.

Nedoporučuje schvalovat úvěry, které jsou závislé na příjmu z  jednoho z níže uvedených oborů (více jak 50 % příjmů na úvěru plyne z tohoto odvětví). Příklady:

  • Stravování a pohostinství
  • Cestovní ruch (včetně ubytovacích služeb – airbnb, booking apod.)
  • Kulturní a zábavní činnosti
  • Letecká osobní doprava
  • Ostatní dle aktuálních dostupných negativních informací
  • Banka neakceptuje do bonity náhrady mzdy z titulu překážek na straně zaměstnavatele.

Max LTV 80 %.

Raiffeisenbank

Max LTV 80 %. Banka do odvolání neakceptuje příjem ze zahraničí.

mBank

Do dovolání není akceptováno a banka neposkytne (pravděpodobně) hypotéku:
– Příjmy na DPČ (s výjimkou zdravotníků a vědeckých pracovníků)
– Příjmy z krátkodobého pronájmu
– Podnikání, příjem ze zahraničí a pracovní poměr na dobu určitou v sektorech: cestovní ruch, hotelnictví, kultura, restaurace, bary (pohostinství), služby (osobní), automobilový průmysl.
– Klientům, kteří mají aktivní žádost o odklad splátek
– Úvěry do 80 % LTV

Česká spořitelna

Banka ruší poskytování úvěrů zaměstnancům cestovních agentur a kanceláří a veškerému odvětví činnosti s CZ-NACE kódem 79×xx. Poskytování úvěrů zaměstnancům na překážkách je možné až po ukončení překážek na základě potvrzení od zaměstnavatele nebo výpisu z účtu s připsanou plnou mzdou.
Poskytne až 90 % LTV.

Komerční banka

Poskytne až 90 % LTV. DSTI 50 %.

Equa bank

LTV až 90 %. Banka ruší možnost uplatnit budoucí příjem z pronájmu; podnikatelům (příjem z podnikání) banka uplatňuje přirážku 0,5% na úrokové sazbě. Zrušení ukazatele DTI a zvýšení limitu u ukazatele DSTI dle doporučení vlády.

Sberbank

Pozastavila příjem nových žádostí o hypotéku (účelovou i neúčelovou).

Odklad splátek

Nově si můžete požádat o odklad hypotéky nebo spotřebitelského úvěru až na 6 měsíců, jedná se o odklad úmoru i úroku. Díky odkladu se prodlouží splatnost hypotéky. Úrok, o který díky odkladu banky přijdou se poté rozmělní do splátek, které máte nyní nastaveny. Jsou banky, které klientovi umožní úlevu v podobě odkladu na 12 měsíců, nicméně v této variantě klient splácí úrok (například Hypoteční banka/ČSOB).

👉 Pokud zvažujete, že budete kupovat nemovitost do jednoho roku = brát si další hypotéku či úvěr, nedoporučuji odklad dělat. Sice nebudete mít záznam v registrech, ale jedná se o  negativní informaci, která může znamenat i zamítnutí hypotéky. To stejné platí, pokud jste OSVČ a požádali jste o příspěvek 25 000,-, pokud banka vyžádá výpisy z učtu, může se jednat o negativní informaci. 

Daň z nabytí

Aktuálně je v jednání očekávané odpuštění daně z nabytí nemovitosti. Výsledná daň je 4 % z kupní ceny. Pro mnoho kupujících by se jednalo o znatelnou úlevu v rámci koupě. Zatím to ale nevypadá, že to dopadne, navzdory tomu, že to bylo několikrát médii zmíněno.

Pokud čtete článek ex post a zajímá Vás aktuální info, ozvěte se:)

(Lev)
lenka@lenkavagnerova.cz

Posledních 10 let se specializuji na financování nemovitostí. Spolupracuji se všemi bankami a stavebními spořitelnami. Díky poptávce klientů jsem v roce 2019 rozšířila své služby o pojištění. Mému současnému podnikání předcházelo studium Andragogiky, práce v neziskovém sektoru a lidských zdrojích.
Komentáře