Paušální daň a žádost o hypotéku

Paušální daň byla zavedena v roce 2021 a měla za úkol zjednodušit živnostníkům papírování. Loni se přihlásilo k paušální dani ca 63 000 živnostníků. Cílem bylo usnadnit administrativu podnikatelům. OSVČ uplatňující paušální daň tak klasické daňové přiznání nepodávají (u příjmu do 1 mil Kč). Na jednu stranu výhra, ale pokud půjde tento podnikatel letos či příští rok žádat o hypotéku, stále není ve všech bankách jasné, jak klient prokáže svoji úvěruschopnost. Kdyby příjem nevycházel, existují i jiné možnosti financování, kde se příjem neprokazuje.

Co znamená paušální daň pro OSVČ

S obratem do jednoho milionu korun hradí jednu částku každý měsíc namísto samostatných měsíčních odvodů na sociální a zdravotní pojištění, vedení daňové evidence, podávání daňového přiznání a doplácení patnáctiprocentní daně. např. pro rok 2022 paušální daň činí 5994,- Kč měsíčně.

Jde v podstatě o zúžení tří plateb do jedné paušální, která podnikateli pokryje povinnou měsíční platbu na zdravotní a sociální pojištění a také daň z příjmů.

Vstupem do paušálního režimu tak končí povinnost podání daňového přiznání za předešlý kalendářní rok, stejně jako podání přehledů o příjmech a výdajích pro zdravotní pojišťovnu a správu sociálního zabezpečení.

Může paušální daň znamenat komplikace při žádosti o hypotéku?

Soudě dle úvodu tohoto roku, ano.

Standardně živnostníci při žádosti o hypotéku dokládají své příjmy prostřednictvím daňového přiznání (DP) a potvrzení o zaplacené dani. Většinou se jedná o uzavřená DP za poslední dvě zdaňovací období. Někdy i 3 DP, jsou banky, kde propočet až 3 DP umožní získat vyšší objem hypotéky.

Pokud jste plátci paušální daně existuje řešení výhledově, či již nějaké konkrétní vlaštovky jsou, viz níže pokračování článku. Bohužel banky k datu psaní článku (10.1.22) neprojevuji dostatečnou připravenost.

Co je potřeba pro žádost o hypotéku u OSVČ s paušální daní?

Banky si dávají v rámci metodiky a kritérií posuzování příjmu načas, sic na přípravu měli půl roku. Některé banky zatím dokonce nevědí, jak budou postupovat, a odkazují na dokládání DP za předminulé období, získávají tak čas do konce března, kdy je povinnost mít uzavřený rok předchozí.

Možné podklady k posuzování příjmů

• Výpisy z podnikatelského účtu až 12 měsíců zpět

Aby měly banky představu o vašich příjmech a výdajích a mohly tak stanovit, zda požadovanou sumu nebudete mít problém splácet. na výpisech banka uvidí jak příjmy, tak odvedenou paušální daň. Mám aktuální zkušenost z bankou, které pro posouzení příjmu u klienta s paušální daní stačí doložit výpisy z účtu za poslední 3 měsíce. Což může a nemusí být výhodou. Tato banka aktuálně započítá střední hodnotu všech příjmů (například kdyby byly příjmy za poslední 3 měsíce: 10 000, 20 000, 30 000, započítatelný příjem bude 20 000)

• Vedení daňové evidence

Přestože povinnost vést daňovou evidenci s paušální daní odpadá, existují informace, že banky ji budou vítat i nadále, aby mohli porovnat s výpisy z podnikatelských účtů.

• Poslední daňové přiznání

Jsou banky, které v roce 2022 vyžadují daňové přiznání alespoň za rok 2020 v kombinaci s výpisem účtu, potažmo daňovou evidencí. Nicméně sama ze své zkušenosti vidím, že ne u každého podnikatele lze posuzovat dle starého DP, ať už s podnikáním začínal, nebo díky kovidu DP nedosáhlo takových výšek, jako třbea práve příjem s paušální daní za 2021.

Moje zkušenost s paušální daní u klienta v roce 2022

Obrátil se na mě klient, který chtěl vědět, na jaký objem hypotéky v lednu 2022 dosáhne. Snažil se o to u své banky, ale hypotéka je prý jak „španělská vesnice“. Uvítá někoho, kdo se v hypotékách vyzná napříč všemi bankami. Cely rok 2021 odváděl paušální daň. Díky tomu, že je to řeší zkraje roku, banky stoprocentně připravené nejsou. Níže průřez bank v kontextu porovnání s příjmem, kdybyste byli zaměstnanec.

Vstupy konkrétního klienta s paušální daní

Tento klient, že by rád využil předschválené hypotéky, tzv schválit hypotéku, pak mít až 3 roky na vyhledání nemovitosti. Až bude skládat rezervační poplatek, nebude ve stresu zda mu banka hypotéku schválí.

• Příjem dle výpisů z učtu za minulý rok byl 763 360,-
• na dani odvedl 65 619,-
• jeden žadatel
• nesplácí žádné splátkové výdaje
• 30 let splatnost
• 4,29 % p.a. (orientační úrok)

Varianta 1 – banka & paušální daň
max výše hypotéky dle vstupů klienta
4 633 122

Varianta 2 – banka & paušální daň
max výše hypotéky dle vstupů klienta
3 474 841

Varianta 3 – banka & paušální daň
max výše hypotéky dle vstupů klienta
2 439 000

Varianta 4 – pro srovnání a zajímavost, jak by na tom za daných okolností byl jako zaměstnanec a jeho příjem odpovídal například průměrné mzdě 50 000,- čistého měsíčně
max výše hypotéky
9 185 157

Více bank k porovnání nemáme, jelikož zatím umí ostatní banky započítat DP pouze za rok 2020, nicméně tento klient část roku 2020 byl zaměstnanec, v polovině roku začal podnikat, takže by v jeho případě propočet za 2020 neklapl. Také jinou podmínkou bank občas bývá ukončených 24 měsíců podnikání (naštěstí to takto nemají všechny banky).

Pokud by vás zajímalo, na jaký objem hypotéky můžete číhat, napište mi na lenka@lenkavagnerova.cz.
Zajímá vás zpětná vazba na moji práci? Koukněte na web nebo na Google.