Hypotéka jako španělská vesnice

Lidem často přijde hypotéka, a vše okolo toho, jako španělská vesnice. Myslím, že to není tak hrozný, jak to vypadá, španělsky se učit nemusíte:) Ale to, s kým budete hypotéku řešit, může jednoznačně ovlivnit kvalitu i úspěch celé cesty vyřizování hypotéky.

Některé děsí představa splácení a dluhu ´do konce života´. Setkala jsem se i s obavou, že banka může vaši nemovitosti téměř kdykoli „znárodnit“, „má tam přece zástavní právo“.

Jaký je rozdíl mezi vyřízením hypotéky přímo v bance, nebo vyřízení s nezávislým poradcem, který pracuje se všemi bankami. Je úroková sazba ´chiméra´? Na co všechno se vás mohou před vstupem do banky ptát? Nejen tyto body, se níže pokouším shrnout.

Pokud splácíte, banka si vás nevšímá, protože z vás má peníze

Platí pravidlo, pokud v průběhu splácení nastane situace, že nemáte na splátku/y, tak první co udělejte, oslovte svoji banku. Jste-li v prodlení (resp. víte, že budete), na nic nečekejte a komunikujte s bankou. Když máte problém, banka má připraveny různé mechanismy, jak situaci řešit. Jedna z variant je například odklad splátek. U některých bank, když sjednáváte hypotéku, si dokonce můžete sjednat službu Variabilita splátek. Máte možnost v průběhu splácení dělat pauzy i na několik měsíců. Rozhodně banky nepostupují tak, že když jim řeknete, že jste se dostali do problémů, že obratem začnou podnikat kroky k tomu, že budou nemovitost prodávat a vy o ni přijdete.

I pokud jste si sjednali hypotéku na 30 let, nemovitost můžete po pár letech prodat

Někdy si berete hypotéku, přicházíte z pronájmu, zalákalo vás bydlet ve vlastním. Být v pronájmu vnímáte jako jednodušší, není to takový závazek. Nicméně jste došli do bodu, kdy myslíte na budoucnost a vytvoření pomyslného polštáře. Hypotéku si můžete nechat předschválit. Pokud nemáte doložitelný příjem, můžete využít produkt hypotéky, kde se příjem nedokládá.

I pokud si vezmete hypotéku, přestane vás dril splácení bavit, můžete nemovitost jednoduše prodat. Je pravděpodobné, že vám mezitím nemovitost vyrostla na hodnotě, takže až budete vyvazovat hypotéku z vaší banky, banka si stáhne pouze dluh, co vám kdysi půjčila.

Jestliže nemovitost prodáváte uprostřed fixace, banka si za umoření dluhu vezme poplatek. Mnohdy takový poplatek bývá do 1000,-, záleží na bance. Banky většinou klienty zbytečně nepokutují, jelikož na ně dohlíží Česká národní banka, která je více na straně spotřebitele.

Když nemovitost prodáte po dvou letech splácení (ne dřív), tak nejkrizovější scénář, který ale v praxi nepotkávám, je, že banka stanoví pokutu 1 % z hypotéky, maximálně 50 000,- Kč (dříve to byly i statisíce). Tuto výši pokuty stanovuje zákon, ale banky tuto sankci v praxi nevyužívají, sama s tím zkušenost nemám doposud žádnou, že by banka dávala klientům větší pokuty. V praxi potkávám scénář, že poplatek při odchodu z banky je v řádu stokorun, vyjímečně v řádu tisíců. Záleží totiž i na faktu, zda nemáte sjednanou čerstvě fixaci, to potom některé banky dopočítávají ušlý zisk v podobě úroku, který jim „náleží“ od potenciální splacení do konce původně sjednané fixace.

Za hlavní kritérium výběru banky stanovujete „nejlepší úrok na trhu“, vnímejte i jiné faktory

Úroková sazba není vždy jednoznačným znakem, zda je či není hypotéka výhodná. Záleží, čím je úrok podmíněn. Mnohdy to bývá: pojištění nemovitosti, založení běžného účtu, životní pojištění. Také je rozdíl, zda cením banku s anuitním splácením nebo stavební spořitelnu s lineárním splácením. Ne vždy se stejným úrokem je stejná splátka, pokud budete porovnávat více bank. Dodávám, úrok je proměnlivá věc, vždy je garantovaný na dobu fixace. Někdo si sjedná 3 roky, někdo 5, u některých bank až 15 let fix.

Hypotéka je soubor všech proměnných, které byste měli znát, než někam vstoupíte

Často mi volají lidé, že už navštívili třeba 3 banky, chystají se do dalších, mají plnou tašku papírů, topí se v nabídkách a informacích, které se snaží rozklíčovat. Neví co dřív, protože se na ně lidé z bank, které před tím navštívili, obrací a tlačí je k akci na společnou schůzku. Tito turisti zaměstnávají více lidí na hodně místech, přičemž nakonec půjdou jen jednou cestou. Chápu, že je to vaše poprvé, nevíte komu můžete věřit, chcete si informace několikrát ověřit, chcete přece to nejlepší. Nicméně, pokud jste někde na začátku, promyslete, která je ta vaše cesta. Spolupráce s nezávislým hypotékářem může být mnohem efektivnější než chodit sami od dveří ke dveřím. Nechte za sebe pracovat člověka, který kontextu hypoték a úvěrů rozumí. Nic za to neplatíte.

Za sebe, se znalostmi z praxe si jsem jista, není lepší volby než hypoteční poradce specialista, s několikaletou praxí, referencemi, navázanými kontakty ve všech bankách. Svěřte do rukou někoho, kdo se vyzná napříč celým trhem, není to jen o vstupu, ale i o tom, co vás pak čeká v průběhu vyřizování, ale i po podpisech hypotéky (období, než převezmete nemovitost).

Když někdy bankovní turista dorazí za mnou (řekne to na sebe), komunikuji s ním ve smyslu, „rozmyslete si, zda půjdete do té každé další banky zjišťovat, co vám ještě tam a tam nabídnou. Protože pokud ve strategii bankovního turismu plánujete pokračovat , v tom případě vás zastupovat nechci, chci věnovat svůj čas těm, kde mě skutečně potřebují.“ Jsem pro otevřenou komunikaci na obou stranách, protože to všem krátí čas a cestu k cíli. Obecně, ať já, nebo bankéř v bance, všichni pracujeme všichni s podobnými podmínkami, které vychází z toho, jak je trh či daná banka zrovna nastavena. Já i člověk v bance vám chceme dát to nejlepší možné. Já mám narozdíl od bankéře tu výhodu, že nabídnu podmínky všech bank a znám i kontext dalších kombinací, které se mohou hodit.

Přes most všech bank a stavebních spořitelen vás nejlépe dovede nezávislý specialista na hypotéky

Je to jako kolo, když půjdete do specializované prodejny, budou propagovat svoji značku či určitý model napříč značkou, s bankami je to stejné – nabídnou svůj většinou jeden omezený produkt interní hypotéky. Za sebe mohu po 11ti letech každodenní práce tvrdit, že znám všechny výhody i nevýhody jakékoli cesty na trhu, která se bude před námi rýsovat.

REFERENCE

Reference jsou myslím dobrá věc, pokud si nejste jisti, na koho se obrátit. Když jsem kdysi publikovala reálné reference na web, co mi klienti ale psali mailem, tak mi pak jeden člověk řekl, že si je vymýšlím a mohu psát sama. To mě přimělo začít využívat služeb Seznamu nebo Google, kde, pokud mě někdo ohodnotí, tak si to zkopíruju na web, abych to měla na jednom místě. Hledejte člověka, který vás bude zastupovat buď na doporučení nebo třeba mohou pomoct i ty reference, pokud se o nich dá říct, že mají reálný základ.

Rozdíl mezi bankéřem – specialistou na hypotéky u jedné banky a nezávislým hypotéčním poradcem, který spolupracuje s 16ti ústavy

SPECIALISTA – BANKÉŘ ZASTUPUJÍCÍ JEDNU BANKU
Znám v každé bance specialisty na hypotéky. Jsou to profíci, mnohdy fajn lidi, známe se za ty roky dobře nebo hodně dobře:) Tito lidé mají ve srovnání s nezávislým hypotéčním poradcem určité limity pro výkon své práce:
1) Zastupují metodiku a podmínky pouze jedné banky. Mají nastavené obchodní plány.

2) Sedí většinou v bance v pracovní době od-do, nejsou vždy k dispozici.

3) Mohou vás zastupovat spíše ve smyslu úřednické práce ve smyslu pásového procesování hypoték bez další přidané hodnoty zajišťování dalších věcí okolo.

4) Podpisy všech podkladů se odehrávají v bance.

5) Po podpisu hypotéky máte mraky úkolů, podmínky čerpání, které musíte splnit – viz níže, nezávislý hypotékář to udělá za vás.

NEZÁVISLÝ HYPOTEČNÍ PORADCE SPOLUPRACUJÍCÍ SE VŠEMI BANKAMI
Ne každý hypotéční poradce (ale to platí i o poradcích v bankách) udělá skvělý servis a je s ním radost dělat.

Výhody takové spolupráce aneb jak to chodí:
1) Jednání mohou probíhat, jak si určíte, nemusíte osobně (video, telefon, mail). Osobně vítám on-line svět, protože se toho zvládne udělat víc a efektivněji. Nikdy mi nebylo blízké rčení, „musíte dostat klienta na schůzku“… Osobně nikdy nikoho na schůzky netlačím (popravdě, ani vlastně moc nezvu:), sic jste samozřejmě zvaný:D!, protože sama nemám ráda komunikaci:
Příklad 1) pobídka leckdy bez obsahu: „Co děláte ve čtvrtek v 15.00?“; Příklad 2) „Pojďme si domluvit termín, společně vše probereme. Do telefonu Vám to, co potřebujete vědět, říct nemůžu, je to lepší osobně“.

2) Dostanete přehled celého trhu a dozvíte se plusy i mínusy všech bank. Obdržíte doporučení. Kudy se ve výsledku ubereme, je na vašem rozhodnutí. Nejste na to nikdy sami, pořád máte u sebe člověka, který se vyzná napříč trhem a umí operativně jednat.

3) Na rozdíl od bankéře v bance, jsem/jsme flexibilní i mobilní, pracuji s více nástroji komunikace a v jakékoli časy. Pokud je k řešení problém, můžeme ho řešit hned.

4) Podpisy smluvní dokumentace se dělají mimo banku, kdekoliv.

5) Podmínky čerpání hypotéky (po popisu smluvní dokumentace) zařizuji za vás, včetně zajištění Katastru, pojištění nemovitosti a vinkulace. Pojištění umím vyhotovit také, když se vám bude líbit, sjednáme online.

6) Po vyčerpání hypotéky a v průběhu splácení jsem s Vámi v kontaktu. Až vám bude končit fixace, banka vám nabídne úrokovou sazbu na další fixační období, kdyby nebyla dobrý, mohu vám k lepší.

7) Součástí mé práce je i komunikace s realitkou, kde kupujete, smlouvy, které jsou vám sdíleny kontroluji, mohu k nim dát svůj pohled.

Procesem se jen sklouznete, když budete na dobré adrese

Pokud jste se dostali na mé stránky, tak vás mohu ujistit, jste tady dobře 😁 reference.

Vyřízení hypotéky krok za krokem

Často se mě ptáte, jaký je harmonogram vyřízení hypotéky v praxi. Ve stručnosti asi takto:

ÚVODNÍ ROZHOVOR

Vídáme se většinou tam, kde potřebuje klient. Poslední rok se ale i tyto věci změnily, takže pokaždé je to jinak, s někým jen mailuju, jiný člověk preferuje kombinace Zoom, telefon, mail, WhatsApp atd. Nejdříve mapuji celkovou výchozí situaci klienta na základě které se domlouváme na dalším postupu.

Jaké informace mě mohou v úvodu zajímat?

  • počet žadatelů o hypotéku
  • počet dětí
  • věk žadatelů o hypotéku
  • statut (ženatý, vdaná…)
  • v případě, že se jedná o cizince, potřebuji vědět:
    národnost, druh pobytu, od kdy do kdy je platný, jak dlouho žijete na území ČR
  • průměrný čistý měsíční příjem za posledních 12 měsíců (či za období, které pracujete, pokud je kratší než 12m)
  • jestliže podnikáte, potřebuji vidět celá vaše Daňová přiznání za 2 (3) roky
  • druh a pracovní smlouvy (pokud doba neurčitá, tak mě zajímá, kdy začala, kdy končí a zda je už opakovaná)
    příjem je i rodičovská, invalidní důchod atd.
  • splátkové výdaje (druh úvěru; splátka/měsíc; objem, co zbývá doplatit)
    platí i pro kreditky, kontokorenty, výživné…
  • v jaké bance si vedete běžný účet, účty
  • priority spojené s budoucí hypotékou (délka fixace, výběr banky, peníze navíc…)

NABÍDKA/Y

Na základě vašich požadavků vám ukážu přehled bank. Uvidíte celkové podmínky, výši splátky, max objem hypotéky který vyjde na základě vašich vstupů. S tím i souvisí, pokud podnikáte, ukážu vám maximální limity hypoték které vzejdou z vašeho DP u jednotlivých bank. Za zajímavost stojí, mezi bankami jsou velké rozdíly, v každé vyjde odlišný maximální limit hypotéky.

ŽÁDOST o hypotéku

Když si odsouhlasíme, kterou cestou se vydáme, vyplníme Žádost. Většina bank najela na on-line systém, není kolikrát nutné žádost podepisovat. „Podpis Žádosti“ klientem k ničemu nezavazuje. Zavazující je až podpis smluvní dokumentace.

Další informace, které potřebuji vědět do žádosti (viz výše info, plus níže):

  • kopie občanského průkazu (popř druhého dokladu, některé banky požadují dva)
  • název zaměstnavatele
  • IČO zaměstnavatele
  • pracovní pozice
  • email a tel na oba žadatele o hypo (pokud je vás víc)
  • rezervační smlouva či List vlastnictví (pokud existuje), případný kontakt na prodávajícího

PRESCORING

Na základě vyplněné žádosti vyhotovím prescoring (znamená prověření klienta v bankovních registrech). Většinou mám oprávnění prescoring dělat sama, výsledek budete vědět obratem.

ODHAD

Pokud je prescoring v pořádku, přistupuje se k zadání odhadu. Každá banka má své smluvní odhadce. Odhad a jeho výsledek trvá zpravidla 1 týden. Většinou odhad zajišťuji pro klienty zdarma. K odhadu je vítaná rezervační smlouva, či jiná detailní identifikace nemovitosti. Odhad trvá 1 -7 dní, dle druhu odhadu (v době kovidové i déle). Mnoho bank, když se jedná o bytové jednotky, umožňuje odhad on-line, k tomu se vyplní formulář a dodají fotky, nabývací titul/kupní smlouva ke kupované nemovitosti, takový odhad víme obratem, protože ho mohu udělat sama.

SCHVALOVACÍ PROCES HYPOTÉKY

Po odhadu jde zpravidla hypotéka, kompletní složka na finální schválení. Před kovidem stačil 1 měsíc na vyřízení hypo, teď klientům doporučuji, aby měli rezervační smlouvu aspoň na 2 měsíce. Pokud se obáváte, že byste nebyli pro potenciální realitku dostatečně rychlí, můžete si nejdřív sjednat hypotéku, pak mít 3 roky na vyhledání nemovitosti (resp. na vyčerpání sjednané hypotéky).

Do schválení požaduje banka (vše výše již uvedené, plus níže):

  • Návrh kupní smlouvy kde jsou nadefinovány konkrétní částky (co z hypotéky, co vlastní zdroje), toky peněz (kam se peníze posílají), smluvní strany.
  • Pokud je součástí transakce i advokátní úschova, banka požaduje v návrhu tuto smlouvu.
  • Originál formuláře (sken) na který zaměstnavatel potvrdí příjem; každá banka má své formuláře (posílám vždy před podpisem žádosti). Formulář nedokládáte pokud vám do dané banky chodí příjem na jejich účet.
  • Bankovní výpisy – zpravidla se dodávají 3 poslední celé pdf výpisy z účtu, kam chodí mzda (jsou banky, které výpisy nechtějí, také se pracuje jinak, pokud je příjem v hotovosti)
  • Pokud váš příjem plyne z podnikání, banka bude chtít vidět doklad o zaplacení či obdržení přeplatku (pdf vypis z účtu). Pokud dáváte DP datovou schránkou nebo nějakou aplikací, mohou po vás chtít doručenku/dodejku, kterou se stvrdilo, že Dp bylo historicky odesláno. Pokud DP v kopii nemáte, musíte zajít na FÚ a požádat o opis DP. Zpravidla dokládáme v kompletu DP za 2 roky.
  • a další (jinak se dokládá rodičovský příspěvek, invalidní důchod…)

ÚVĚROVÁ DOKUMENTACE K NÁHLEDU

Když se schválí hypotéka, banka připraví úvěrovou dokumentaci, kterou posílám k náhledu, většinou už jsou součástí moje komentáře, abych upozornila na podstatné věci a zároveň povzbudila, co není nutné tak studovat. Dotazy k dokumentaci řeším většinou telefonicky nebo mailem.

PODPISY ÚVĚROVÉ DOKUMENTACE

Po odsouhlasení dokumentace následuje podpis hypotéky, většinou podepisujeme s klienty mimo banku, ideálně v jeden den, kdy podepisuje Kupní smlouvu v advokátní kanceláři (či jinde). Pokud byste trvali na podpisech v bance, není to problém, jen si pak řídíte jednotlivé kroky k čerpání více sami a já s vámi jako podpora na dálku.

KATASTR, ČERPÁNÍ

Podpisem hypo smlouvy a kupní smlouvy to ale nekončí. Na řadě je čerpání úvěru (převedení peněz z banky na účet prodávajícího). K němu dojde po splnění podmínek specifikovaných v úvěrové smlouvě. Ve všech těchto krocích vás doprovázím (nemusíte si nic pamatovat, protože to v praxi zařizuji za vás).

Pokud chcete něco financovat, kupovat, konsolidovat, nebo máte nějaké „špeky“, jsem tu pro vás. Vše je nezávazné a spolupráce je zdarma.

LeV
lenka@lenkavagnerova.cz

Posledních 11 let se specializuji na financování nemovitostí. Spolupracuji se všemi bankami a stavebními spořitelnami, moje služby jsou pro vás zdarma. Někdy se nacházíte v různých problémových a zátěžových situacích, máte omezené možnosti výběru financující banky. Pokud s vámi já, či moje stránky rezonují, potřebujete moji vytrvalou podporu na své cestě, dejte mi o sobě vědět.
Komentáře