Zamyšlení: dává hypotéka pořád smysl?

Lidé se ptají, zda mají v této době nakupovat, nebo čekat. Jako ostatně vždy, existuje více úhlů pohledu. Sepisuju pohled na situaci na hypotečním trhu na podzim roku 2022 s ohledem na padající ceny nemovitostí a vysoké úroky. Zkuste si udělat obrázek sami.

Je lepší počkat na nízký úrok?

Stav na trhu je v současné době o tom, že nemovitosti na cenách padají díky malé poptávce, jdou dolů až o 30 %, či už na této optické slevě 30 % jsou (ve srovnání s předchozím obdobím, např rok 2021).

Otázka může znít, zda chcete nakoupit teď, nebo je vám to jedno, můžete čekat. Jak jste na tom s příjmy a plány do budoucna. Vidět ten svůj život ze širšího úhlu pohledu, než jen nadšení bydlet ve vlastním, pokud plánujete založit rodinu, uvědomit si možný pokles příjmů, nezapomenout připočítat v současně době zmiňované drahé energie, prostě, je to závazek. Ale pokud to dobře vychází, není to na křeč → tak na váš nákup je dobrá doba, na prodej je doba komplikovanější.

… Kde si stojíte?

Vyhodnoťte sami na příkladech níže

A) Nákup nemovitosti v roce 2021

⇒ byt 3+1 Praha 2021
kupní cena 7 000 000
20 % vlastních zdrojů 1 400 000 (do věku 36 let stačí mít našetřeno 10 %)
hypotéka 5 600 000
úroková sazba 2,5 % p.a., 5 fix (fixace možná od 3-15 let)
splatnost 30 let
splátka/měsíc 22 127,-
na úroku za 5 let přeplatíte na úrocích 659 827
za 5 let umoříte dluh 667 778

B) Nákup nemovitosti v roce 2022/2023

⇒ byt 3+1 Praha 2022/2023
sleva 30 % z kupní ceny 7 000 000 (výše konkrétní slevy je věcí individuální, velmi záleží na prodávajícím, zda musí prodat, nebo může čekat – často totiž prodávající čekají, chtějí prodat za loňské ceny, potrvá, než situaci pochopí)
nová kupní cena 4 900 000
20 % vlastních zdrojů 980 000 (do věku 36 let stačí mít 10 %našetřeno)
hypotéka 3 920 000
úroková sazba  6,09 % p.a., 5 fix / fixace možná od 3-15 let / Ve variantě B) je lepší uvažovat o fixaci 3 roky, jelikož úrok není v současné době atraktivní / rezervovat lepší úrok lze i dříve, než v době konce fixace, pokud by úroky padly dolů
splatnost 30 let
splátka/měsíc 23 730,-
na úroku za 5 let přeplatíte na úrocích 1 155 545
za 5 let umoříte dluh 268 235

DIFERENCIACE varianty A) & B):

💡NÁKUP NEMOVITOSTI
7 000 000 (A) & 4 900 000 (B)
Rozdíl 2 100 000 na kupní ceně, už tím jste v našem propočtu spekulativně ´vydělali´ do budoucna, jenže ceny v horizontu dalších let polezou pořád nahoru.

💡VLASTNÍ ZDROJE
1 400 000 (A) & 980 000 (B)
Rozdíl je 420 000, dát či nedát na vstupu.

💡MĚSÍČNÍ SPLÁTKA HYPOTÉKY
Splátka toho stejného bytu, rozdílné pořizovací ceny a úroku v poměru 22 167 (A) & 23 730 (B) (rozdíl měsíčně 1 563,-). Měsíční splátka hypotéky je nižší u varianty A) navzdory vyšší pořizovací ceně, a to díky nízkému úroku, opticky máte pořád na dotaci splátky „420 000“ vlastních zdrojů, co jste ušetřili na vstupu (sleva na nemovitosti). I pokud bysme zabředli do detailu a začali čísla dál preparovat, vzali rozdíl měsíční splátky 1563 x 12 (měs.) x 5 (let fixace) = 93 780.
420 000 – 93 780 = 326 220.

💡FAKTOR INFLACE
Neuvěřitelná inflace v současné době 17-18 %. V kontextu inflace jsou úroky sranda.

💡FAKTOR NÁRUSTU CENY NEMOVITOSTÍ V DALŠÍCH LETECH
„Kde budeme s nabídkovými cenami nemovitostí za 10 a více let?“ S ohledem na delší horizont, to nebude o poklesu, ale nákupem určitě neprohloupíte a naopak.

ÚVAHY NA ZÁVĚR

Na úrocích teď zaplatíte víc, domluvte si co nejkratší fixaci. Měsíčně, pokud bychom vycházeli z porovnání obou výše příkladů to vyjde docela dobře, sic horší úrok, ale líp nakoupíte = rovnováha. Nacházíte se v době, kdy nemovitosti klesají na ceně, proto spekulujte na cenu, pokud Vás nic netlačí. Za pár let budou ceny zpět a polezou zase nahoru, tento trend se dle různých zdrojů nezmění, pouze občas ekonomická krize zapříčiní pokles cen nemovitostí, jako tomu bylo před ca 10ti lety.

Sepište si své plusy, mínusy – například:

1)  PLUS – na trhu je teď velký výběr nemovitostí. Na prohlídkách už nebývá ´zácpa´ ani obálkový systém.

2)  PLUS – mohu jednat o ceně –  koukněte na můj článek, zkušenost s koupí nemovitosti, kde vyjadřuji ceny za 1m2, dle zkušenosti jiných klientů z měsíce září, říjen. Je jisté, že na jednání o ceně musí být vždy dvě strany (aneb druhá strana mince, kdy často prodávající nechtějí přijmout fakt, že se situace na trhu změnila).

3) PLUS – dávám do plusů paradoxně délku fixaci či i vyšší úrok s tím spojení = FIXACE JE PROMĚNLIVÁ VELIČINA –  fixaci si mohu sjednat co nejkratší, je předpoklad, že úroky padnou do 3 let dolů, mohu zafixovat výhodný úrok pak třeba na 10 let = budu splácet měsíčně méně. Co si budeme povídat, pokud přežijete masakr s úroky nyní, tak pak to může být pocit, jako když si sundáte brnění, tak se odlehčíte:)

4) PLUS/MÍNUS = VLASTNÍ ZRALÝ ÚSUDEK – pokud umím vyhodnotit, že i se současným úrokem je to pro mě pořád v pohodě, splácet hypo splátku za měsíc = tak proč do nákupu nejít / a naopak, pokud by to už bylo na hraně a kroutí se mi prosty u nohou, umět zvážit, zda je to pro mě dobrá cesta – ne vždy jen pohled banky, zda vyjdete bonitou je ten podstatný = VY SPLÁCÍTE SVÉ ZÁVAZKY, VAŠE ZODPOVĚDNOST.

5) INFLACE 17-18 %

6) MÍNUS – NEZADLUŽIT SE. I k tomuto závěru můžete dojít.

Jak financovat nákup nemovitosti v osobním vlastnictví

⇒ klasickou hypotékou

⇒ družstevním financováním – bez prokazování příjmů, bez ohledu na věk splatnost 35 let, i po čerstvé insolvenci – více o tom píšu zde

Pro vaše úvahy, postřehy či otázky, se můžete ozvat na lenka@lenkavagnerova.cz. Nic za to neplatíte a k ničemu Vás to nezavazuje.

Ať se daří, Lenka