Glosa nad realitou realit a hypoték

Oblékáme tlustý svetry, nasazujeme dvoje ponožky. Prý bude v zimě zima… Nakoupit nebo nenakoupit nemovitost, když trh stojí? Kdy spadnou úroky zase dolů? Glosuji současnou situaci v kontextu toho, co mě obklopuje, potkává a čeho jsem si všimla.

Úrokové sazby jsou „vyšší než nižší“, asertivně řečeno

Vylezly za poslední rok ´jenom´ o ca 4 %.
„Vám povim, je to teda o dost vejš než dřív… to ste mě dostala, přece nejsem blázen… jj, měl jsem to řešit před půl rokem… a přece nebudu krmit banku…,  tolik že přeplatím?…“, říká ´ozvěna´:) Mám mezi klienty i spekulanty, investory, ale taky lidi, co žijí letitě v pronájmu a bez ohledu na období nedočkavě hledají svůj domov, do kterého chtějí otisknout svoji duši, vůni a rukopis. Touží se stát majiteli pár metrů čtverečních, třebas družstevního bytu, který bývá v některých lokalitách levnější a není nutné se podílet vlastními zdroji. Nedávno jsem zajišťovala financování paní, které bylo 56 let a byla jí umožněna splatnost na 30 let.

Nevýhoda vyššího úroku v době sjednání hypotéky „jako prevence“ do budoucna?

Troufale napsáno, berte s nadsázkou:) Ale pokud člověk, který v době vysokých úroků vyjde bonitně a s rezervou, bude jednou méně překvapen = a bude více připraven na proměnlivou realitu v podobě možnosti zvyšujícího se úroku než člověk, co si kdysi bral hypotéku za 1-2 % p.a. úroku a ještě byl bonitou na hraně (v překladu by mohlo i znamenat, že kdyby byl tehdy vyšší úrok, na hypotéku by nedosáhl). Když si bere někdo hypo nyní, s vyšším úrokem, pak bude v budoucnu naopak mile překvapen, až splátka klesne dolu, díky nižšímu úroku. Tím je myšleno v kontextu slovo „prevence“. V době, kdy jsem začínala s hypotékami, tak se nekontrolovala hranice DTI a DSTI (jeden z těchto údajů znamená, že vaše všechny splátky úvěrů, hypoték, kreditek, kontokorentů aspol., nesmí přesáhnout 45 % vašeho průměrného čistého měsíčního příjmu – čím vyšší úroky, tím menší objem hypotéky v poměru na váš příjem a počet členů domácnosti), tato skupina lidí patří mezi ohroženější pokud jim teď končí fixace, zejména pokud si kdysi brali hypo a byli na knop.

Nemovitosti se už neprodávají jako 12 měsíců zpátky

V současné době se byty v inzercích nabízí za ceny, jako před půl rokem. Je tu ale malý/velký rozdíl. Před 6-12 měsíci by realitka prodala, otočila byt téměř po první prohlídce, a to ještě prodala v aukci té nejvyšší nabídce. V současné době jsou v inzercích nemovitosti, kdy na nemovitost nezavolá nikdo, nebo minimum lidí. Někteří realitní makléři přiznávají, že i měsíc, dva se neozve na inzerát nikdo. Nicméně většina realitek, které zastupují prodávající obhajují stále původní, vyšší ceny za metr čtvereční. Věřím, že situace to není snadná, že prodávající je těžké přesvědčit o tom, že realita cen je už jinde. Pokud o této pravdě má přesvědčit prodávajícího realitní makléř vydává se na tenký led, o zakázku totiž kvůli pravdomluvnosti může přijít. Nicméně je na místě umět vysvětlit, kde si trh stojí reálně.

Někdy nastávají zas situace, kdy klient cenu dojedná, ale realitka se od něj dozví, třeba i po několika měsíčním dojednávání, že to koupí, ale musí nejdřív prodat svoji nemovitost. Není úplně jednoduché se poslední dobou hnout z místa.

Co platilo včera, neplatí už dnes

V této zajímavé hře tak hraje velkou úlohu psychologie prodávajících, kteří ještě nepochopili či se nesmířili s faktem, že situace na trhu je jiná než před půl rokem, kdy byly realitní žně a poptávka převyšovala nabídku. Jejich očekávání prodat i nyní za maximum, za ceny „tehdy“ není jednoduché zdolat, a je na realitním makléři, aby uměl vysvětlit, jak trh nyní odpovídá, co je opravdu ta reálná cena. Co platilo včera, neplatí už dnes. Proto se často stává, že prodávající, než aby dali slevu, tak svoji nemovitost raději přestanou nabízet, což pro realitní makléře znamená hodně trpělivosti a jejich pozice není aktuálně závídění hodná, pokud prodávající cenu šponuje (přece jen, když něco nabízíte půl roku, chodíte na prohlídky, investujete do propagace… = prostě chcete nemovitost prodat, je to vaše práce a obživa).

Nedivila bych se ale, že se trh zasekne ještě víc, než je nyní, že se zčásti dokonce zmrazí – a prodávat budou jen ti, které vysloveně nutí situace – nemají na splácení hypotéky, nebo nutně potřebují peníze na něco, kde se již smluvně zavázali. Například lidé, kteří podepsali smlouvu o Smlouvě budoucí kupní (SOSBK) s developerem, kde jsou termíny úhrady kupní ceny. Kdy je část kupní ceny hrazena právě z prodeje nemovitosti, kde lidé aktuálně bydlí. Když se staví developerské projekty, tak se často SOSBK podepisuje 2 roky před plánovanou kolaudací.

Inzertní cena nemovitosti & reálná cena

To, o čem píšu je můj pohled podpořený také lidmi, kteří se orientují v odhadech nemovitostí a kupujícími, kteří si dovedli vyjednat slevu nebo spíš i měli štěstí, že prodávající opravdu chtěl prodat.

Jako vzorek uvádím příklad menšího bytu na metru v Praze, sdílím zkušenost.

Je dost možné, pokud tím co popisuji, budete argumentovat, tak se to nebude prodávající straně líbit a pošle vás ´někam´. Přepočty vycházejí ze spekulativního myšlení, kam se trh může odebrat, resp. kde už víceméně je = váš nákup nemovitosti je spekulací na cenu budoucí, kterou ale chcete mít už teď.

Vstupní data, dle kterých si můžete zkusit ca vypočítat cenu bytu v Praze (i na metru, já mapovala P8, P9 s klientem níže, který reálně viz modelový příklad nakoupil):

→  panel byt před rekonstrukcí 85-90 000 Kč podle velikosti (pokud garsonka, 1+kk, počítejte se těmi 90 000)
→  panel byt po rekonstrukci 90-95 000 Kč za 1 m² podle velikosti
→ novostavba podle velikosti a stavu 110-120 000 Kč za 1 m²
→ terasa/lodžie je cena bytu krát koeficient 0,2 – garážové stání 350 000 Kč
→ parkovací stání 200 000 Kč – sklep dle velikosti 100-150 000 za 1 m²

Příklad prodeje bytu 

Příklad z praxe, uskutečněná koupě bytu v Praze, kdy klient získal slevu a dostal se z 5 610 000 na 4 600 000.
→ Byt Praha 8 – Kobylisy, docházková vzdálenost k metru, novostavba z 2011, cihla, byt v super stavu a vybavení
→ 1+kk o celkové výměře 34,3 m² + terasa 23,5 m² + sklep 3m²
→ Prodejní nabídková cena 5 610 000,-

Můj ca přepočet inzerované ceny
(POKUD BUDETE DOPOČÍTÁVAT KOLIK JE V INZERCI KČ ZA JEDEN METR ČTVEREČNÍ, NENÍ VŽDY JEDNODUCHÉ SE DOPOČÍTAT. JE JEDNODUŠŠÍ SI STANOVIT SVOJI STRATEGII – KOLIK KČ JSTE OCHOTNI DÁT ZA 1M² VE VÁMI ZVOLENÉ LOKALITĚ):
byt 34,3 x 140 000/1m  = 4 802 000
terasa 140 000 x 0,2 (koeficient pro větší lodžie aspol, nicméně pokud je lodžie 3m, nehrotila bych přepočty) = 28 000 x 23,5= 658 000
4 802 000 byt + 658 000 terasa + 150 000 sklep = 5 610 000

V přepočtu cen, které uvádím návodně výše, a za které klient nakoupil:
byt 34,3 x 115 000/1m  = 3 944 500
115 000 x 0,2 (koeficient pro lodžie aspol) = 23 000 x 23,5= 540 000
3 944 500 byt + 540 000 terasa + 150 000 sklep = 4 684 000
VE VÝSLEDKU TENTO KLIENT TENTO BYT KOUPIL ZA 4 600 000,- – září 2022; uvidíme, kam se tento kontext cen dostane v čase, zda ještě níže, nebo v čase vyhodnotí úspěšnou koupi.

POZNÁMKA:
GLOSA JE ČISTOU SPEKULACÍ A ZAMYŠLENÍM NA SOUČASNOU ALE I BUDOUCÍ CENU PŘI PRODEJI A NÁKUPU NEMOVITOSTI. NEMUSÍ ODPOVÍDAT TOMU CO JE TEĎ, ALE TOMU, CO MŮŽE BÝT. TEXT JE ZAMYŠLENÍM SE NAD PROŽITÝMI ZKUŠENOSTMI A NESLOUŽÍ JAKO NÁVOD.

Objem poskytnutých hypoték v roce 2022 oproti roku 2021 klesl. Mohu za to nejen úrokové sazby a nejistota potenciálních žadatelů o hypotéku. Mnozí se rozhodli čekat, jak se situace vyvine nejen s úroky, ale celkovým neklidem, který panuje ve společnosti (devastační kovidová masírka či válka na Ukrajině).

Nicméně i v praxi vidím, že někteří lidé naopak tohoto období využívají k nákupu, snaží se dojednat cenu, pokud je vnímána jako špatně nastavená, nebo když vyhodnotí, že prodávající „musí prodat“,  chtějí toho využít. Vnímají koupi v krizi jako vyjímečnou příležitost, která se dlouho nebude opakovat.

Když někdo potřebuje nějakou částku na koupi dofinancovat, tak pokud nejde na dřeň s objemem hypotéky vůči svým příjmům či na úkor zachování slušného standardu rodiny, tak proč si hypotéku nevzít i v době, která pro někoho třeba postrádá logiku. A tak vše pozoruji. Věřím, že lidé s nevýhodně sjednaným úrokem se dostanou výhledově do jiného, lepšího úrokového pásma. Na inflaci bude snad ČNB reagovat snížením úrokových sazeb, někdy, ale kdy? A tak tito akční lidé mohou být o krok napřed, využijí příležitosti nakoupit nemovitost, v mnoha případech za zajímavější cenu než doposud.

Pro jakékoli informace mě kontaktujte. Pokud chcete sdílet vaše úvahy s nemovitostmi či jste si všimli něčeho, o čem si chcete se mnou povídat nebo mi napsat, ozvěte se:)
LeV
lenka@lenkavagnerova.cz