Investiční úvěr a příběh jednoho Francouze

Prostřednictvím jedné mé spolupracující realitní kanceláře se na mě obrátil klient, že potřebuje dofinancovat koupi bytu v centru Prahy. Vybral si  nemovitost na Praze 1 v hodnotě 13 500 000, plánoval, že byt rozdělí na dva apartmány, jeden pronajme, jeden mu zůstane k příležitostnému bydlení, když je v Praze. Hypotéku chtěl tzv. maximum, co je schopna banka dát. Jelikož už měl zaplacený depozit, o to větší výzva to pro mě byla, aby o svých 500 000 nevratné zálohy nepřišel.

O klientovi:
Francouz, žádný druh pobytu na území ČR. Má příjem plynoucí z jeho dvou vlastních s.r.o., jedno zahraniční, druhé české s.r.o. – obě společnosti danící na našem území. Sám sebe nezaměstnává, žádný zisk nepřerozděluje, jediný jednatel, DP jako fyzická osoba nepodává, nemá v Čechách přiděleno rodné číslo. Pro většinu bank naprosto nečitelný, jako fyzická osoba, ale… Aktuálně existuje na trhu jen jedna banka financující standardně fyzické osoby, jež ale umí financovat klienty, kterým plyne příjem z s.r.o., tj. nedaní jako fyzické osoby, ani se nijak nezaměstnávají, nemají rodné číslo (pokud cizinec)…

Banka, pokud dává hypotéku na fyzickou osobu – potřebuje klienta číst jako osobu, člověka, co daní jako fyzická osoba, platí si zdravotní a sociální pojištění, má přidělené rodné číslo. Vnímat fyzického člověka, ale v zastoupení s.r.o. umí jen jedna banka na trhu standardně (asi 2 další na vyjímku). Tato banka umí na vypočtený příjem z s.r.o. poskytnout hypotéku pro tzv. fyzickou osobu (jakoby to bylo na člověka, co má závislou činnost (= má výplatu každý měsíc), umí pracovat jak z příjmy z s.r.o., tak i z budoucím příjmem z pronájmu (v tomto případě pronájem dlouhodobý, se kterým jsme rozhodli pracovat, jelikož klientova DP nestačila na jeho představu o výši hypotéky).

Pustili jsme se nejdřív cestou klasické hypotéky, aby klient měl co nejvýhodnější možné podmínky, což na trhu znamená – vyřídit hypotéku na fyzickou osobu (tzv. hypo na bydlení) s co nejdelší splatností.

Vyvíjelo se vše slibně, propočet DP ok, odhad v kontextu dlouhodobého pronájmu ok, potenciál výše úvěru 9-10mio…
Bod zlomu nastal, když jsme měli doložit bance bezdlužnost. Tento klíčový moment zamíchal kartami, nebo spíš je rozházel znovu po stole.

Dozvěděl se, že dluží Finančnímu úřadu.

Dluh mu plynul z toho, že omylem zaměnil variabilní symboly svých dvou firem a kvartální zálohy na daň tak chodily pouze na jednu firmu, zato hned 2 x (to, že je na jedné firmě přeplatek, na druhé nedoplatek FÚ nevezme v potaz, pracuje s tím, co má na stole). Bohužel Finanční úřady ani v praxi nesdělují klientovi, že má něco v nepořádku, většinou se to dozvíte, když se zeptáte, nebo pokud Vám přijde obálka s červeným pruhem, nebo zjistíte, že máte zablokované běžné účty a je na nich exekuce (to jsem zažila u jiného cizince při vyřizování hypotéky, Američana, nezaplatil daň z nemovitosti asi 100,- a problém byl na světě = exekuce jeho běžného účtu kvůli 100koruně. FÚ nemá povinnost posílat tyto výzvy, každý si má své povinnosti prý tzv. hlídat. Což u cizinců, co žijí v Čechách může být problém, když neumí česky, musí se díky chybám následně obklopit lidmi, kteří jim tyto věci hlídají, či jim dělají tlumočníka).

´Můj´ Francouz svůj dluh  sic obratem napravil, bohužel pro banku se stal již neúvěrovatelným. Bylo nám sděleno:“ Přijďte zase za čas…, to zkusit“. Za čas to nešlo (termín „za čas“ je v pojetí banky 3-6 měsíců), klient měl složený depozit, o který nechtěl přijít a spěchali jsme. Situaci nám umocnil lehce stresující faktor, že se začala vytvářet řetězová reakce, protože strana prodávajících se podmínečně uvázala složeným depozitem ke koupi své budoucí nemovitosti a naše zdržení jim začalo činit velké problémy, protože potřebovali peníze ´mého francouzského klienta´, aby mohli uspokojit potřeby prodávajících na své straně. Termíny všech zúčastněných stran se začaly hroutit a všichni jsme se ocitli v tlaku…

„NEVER GIVE UP“

Pro někoho profláklý slogan, pro mě heslo, co mě doprovází každý den. Rovnýma nohama jsme naskočili na novou cestu –  Investičního úvěru pro právnické osoby.

Podnikatelský plán jsme postavili na krátkodobém pronájmu. Aktualizovali jsme odhad kde se udělal výnos z krátkodobého pronájmu, sestavili jsme k tomu detailní podnikatelský plán se všemi možnými identifikovanými riziky (původně byl odhad na stávající cenu a cenu dlouhodobého pronájmu, ze kterého banka akceptovala zisk ve výši 60% a zahrnula příjem z jeho DP). Nutno podotknout, mapovala jsem více bank, ne každá s tímto záměrem umí pracovat v kontextu dalších parametrů kolem takovéhoto klienta. Vybraná banka k našemu velkému potěšení  začala s vizí krátkodobého pronájmu pracovat se slovy, že jsme jedni z prvních klientů, se kterými tento proces s krátkodobým pronájmem zkouší.  Práce byla o to složitější, že klient byl v Čechách pouze několikrát za měsíc jednalo se o cizince, bez pobytu v Čechách, nehovořícího česky, jedna z firem zahraniční… Proces vyřízení tohoto investičního úvěru byl o mnoho komplikovanější co se týče dokládání podkladů ve srovnání s klasickou hypotékou.

…chvilka napětí…

Povedlo se! Banka minulý týden načerpala klientovi, resp. straně prodávající úvěr ve výši 9 500 000 (kupní cena 13 500 000). Úrok a poplatky jsou nesrovnatelně vyšší (pro představu lidí, kteří čtou o investičním úvěru poprvé – například poplatek za zpracování úvěru stojí kolem 60 tis, na fyzickou osobu ho máte většinou zdarma, úrok na firemní úvěr máte okolo 4-5% p.a., kdežto u fyzické osoby nad 2% p.a., splatnost investičního úvěru je většinou max 15 let). U konkrétně tohoto klienta vše  ekonomicky vycházelo s budoucími business plány velmi dobře. Apropo banka neposkytne investiční úvěr pokud si není HÓÓDNĚ jista, že je daný podnikatelský plán rentabilní, má vytvořeny rezervy (banka chce vidět tak 10 x za roh při posuzování všech faktorů, rozhodně nerozdává úvěry a hypotéky každému). Pro zajímavost, hypotéku pro fyzickou osobu zvládnete do 1 měsíce, bohužel právnické osoby trvají až 3 měsíce. Pokud byste něco takového plánovali, počítejte s delším časovým úsekem na vyřízení, připravte si ocelové nervy, protože dokládáte mnoho podkladů.

Příběh, co jsem výše popsala je sic z mé praxe, ale je taky o sdělení: „Když se chce, tak to jde“, nikdy se nevzdávat, je jedno, zda jde o úvěr, nebo o něco mnohem podstatnějšího:)

Pokud se chcete účastnit adrenalinu v podobě vyřízení hypotéky nebo investičního úvěru se mnou, ozvěte se🙂

Posledních 10 let jsem na volné noze a specializuji se na financování nemovitostí pro fyzické a právnické osoby. Dříve jsem pracovala na HR, v neziskovém sektoru, či jako redaktorka.
Komentáře