Lenka VagnerováPřed lety se jsme se rozhodli vzít na hypotéku několik bytů na pronájem, z toho dva družstevní. Šli jsme do toho stylem ´tabula rasa´ (deska nepopsaná – tedy bez předchozích zkušeností či získaných informací, volným pádem jsme to chtěli zkusit). Na této cestě jsme se učili za pochodu, vše byla a je velká zkušenost. Třeba vám nějaké naše postřehy pomohou.
Plán
Pokud plánujete investiční nemovitost, doporučuji zmapovat základní situaci:
– kolik máte peněz na účtě,
– jaké máte možnosti krytí v případě nákupu nemovitosti,
– kolik bude splátky hypotéky,
– kolik jste případně ochotni dotovat ze svého, pokud hypotéka pokud výnos z nájmu nepokryje hypotéku,
– jak se pohybují ceny nájmů v lokalitě, kde nemovitost hledáte.
Finanční rezerva
Když jsme do záměru šli, měli jsme na účtě vytvořenou rezervu pro nenadálé výdaje. Věděli jsme, kolik příjmu jsme schopni vygenerovat i bez pronájmu, protože ten sám o sobě nebyl výdělkem, spíše sloužil k tomu, aby pokrýval splátku hypotéky. V rámci propočtu jsme řešili předpoklad, že třeba byt nebude obsazený, bude se hledat další nájemník atp.
K tomu bych přidala trochu černého humoru s naším příběhem, kdy jsme dopustili, že jsme ve svém bytě, ubytovali jednoho, sic velmi vzdělaného pana profesora. Jenže on už byl ve věku 80+, rozváděl se a neměl mít kde své kytky (spíš malou botanickou zahradu)… Ale přece nebudeme nikoho diskriminovat, pán vypadal zdravě, („páč i ve svém věku běhal“), nebo to aspoň říkal. Udělali jsme to, i když nás napadlo, co bude, když nám v bytě zemře… Tato představa se nám naplnila přesně do puntíku. Profesor v bytě zemřel, stačil v něm prožít asi dva měsíce. A tak náš byt byl Policií zapečetěný po dalších 6 měsíců, kdy jsme neměli hrazené náklady na byt, museli vše dotovat ze svého, než soud dovolil, abychom mohli pečeť odstranit (soud určí, kdy se zastaví řízení, které určuje, zda byl či nebyl spáchán trestný čin). Bylo to jako parodie ze špatného filmu. Prostě nikdy nevíte, co se může stát, a mít rezervu je klíčové, aby vám pak nestály vlasy na hlavě, jako nám, pokud se něco pokazí. Tak asi tak jsme začali naši ´romantickou´ éru s pronájmu my:).
Účet pouze pro účel pronájmu
Nemíchejte útráty související s běžným životem s účtem, kde řešíte nájmy. My to máme tak, že peníze na život máme ne jednom účtě. Pak máme druhý učet, ze kterého hradíme vše kolem poplatků k bytu, nájemníci sem posílají nájemné, odchází zde splátky hypotéky, roční pojištění, ukládáme zde kauce od nájemníků, posíláme si tam každý měsíc pár tisícovek, abychom generovali fond na opravy a nenadálé výdaje. Je dobré vědět, že nákup nemovitosti na investici s sebou přináší vysoké náklady, také příjem, kvůli kterému to děláme. I když my než kvůli příjmu jsme byty pořizovali také v rámci předpokladu nárůstu cen, ve snaze pak umořit dluhy, které sami také máme. Ne vše se dá kryt z pojištění, když se něco stane. Ale další ze situací, které jsme zažili, byla nečekaná výměna plynového kotle, koupě sprchového koutu, či kompletní výměna kuchyňské linky. A to nemluvím o situaci, kdy jsme každý z bytů po koupi vždy kompletně zrekonstruovali.
Na účtě mám vždy prostředky nastavené tak, kdyby vypadl nájemník, abychom měli s přehledem na placení na 3 měsíce + rezerva na nečekané náklady.
Jakou máte bonitu? Pokud zvažujete investovat do nemovitostí pomocí hypotéky, připravte se s předstihem
Co by vás mohlo zajímat, pokud si chcete kupovat byt na úvěr, je jak si stojíte s bonitou, zda se do vás vůbec ještě nějaký úvěr vejde, kor pokud už splácíte hypotéku na bydlení. Už jsem se totiž setkala s tím, že klienti investoři byli po podpisu rezervační smlouvy, uhradili rezervační poplatek, ale hypotéku začali řešit až pak. Trošku jsme se zapotili, než jsme řešení našli, ale bylo to ´o prsa korejský ženy´. Je lepší si moct vybrat a plán s financemi mít připravený. Kdykoli se ozvěte, pokud chcete mít plán s financemi připravený před tím, než začnete hledat nemovitost. Pokud bonita nevychází, vytvoříme plán, jak to udělat, abyste byli v bance průchozí.
Nakupujte nemovitost klidně pocity, ale zapojte i strategii, aby to dávalo finančně co největší smysl
Při výběrů nemovitosti jsme se sekli u jednoho bytu. Naplňoval úžasná kritéria adresou, dispozicemi a stavem. Nicméně náklady na byt byly dvojnásobně větší, než u podobného jiného bytu. Bohužel nás to nezajímalo, koukali jsme na byt zamilovaně, jako bychom ho kupovali sobě. Nicméně tímto kritériem jsme se trochu pravda řídili, chtěli jsme lidem pronajímat byty, za které se nebudeme stydět vzít peníze, byty, ve kterých bychom si sami uměli představit spokojeně žít.
Kritéria výběru nemovitosti
Kritéria mohou být velmi individuální, my se s manželem shodli na těchto níže. Posuzovali jsme ale vše opět tak, abychom si sami uměli představit tam žít + jsme přemýšleli nad tím, že jednou byty budeme muset třeba prodat, takže jsme chtěli mít určité standardy, o kterých si myslíme, že pak mohou v případě prodeje pomoct.
- V bytě musí být dostatek světla v některé části dne i slunce – bez toho potkat sluneční paprsek si neumím osobně představit zdravé prostředí.
- Balkón nebo lodžie byla jasnou podmínkou. Protože sami máme rádi, dát si něco dobrého a cítit u toho čerstvý vzduch, nebo mít pár bylinek jinde, než jen doma v obývaku. Nebo si mít kam pověsit prádlo, či udělat jiné zázemí.
- Nikdy ne přízemí. Pořizovací cena je sice nižší, ale hluk z ulice, mít bezpečí i soukromí je velkou prioritou. A už vůbec ne žít za mřížemi, to je fakt deprese.
- Pokud se jedná o byt v domě bez výtahu, většinou to mají cihlové domy, zaměřovali jsme se na byty pouze v 1. nadzemním podlaží, ne níž, né výš (nikdy nevíte, kdy bude vadit těch pár schodů navíc).
- Nikdy bychom nekoupili byt v posledním patře, zejména paneláku, protože tam bývá horko, také tam mohou být nenadále potíže s vodou (zkušenost).
- Nechtěli jsme garsoniéru nebo 1+kk, zaměřili jsme se na 2+1 (2kk) byty s balkony či lodžií. U garsonky jsme měli obavu, že to nájemníka přestane bavit, tak malý prostor, že by mohla být větší fluktuace. 3 a více pokojové byty jsme nechtěli, protože už pro případ rozsáhlé rekonstrukce jsme je vnímali jako nákladné. nebo kdyby vypadl nájemník, tak i dotace z naší strany by byla vyšší. Nechtěli jsme primárně byty pro velké rodiny. Spíše jsme mířili na bezdětné páry.
- Při výběru nemovitosti jsme se zajímali o potenciální náklady na byt.
- U družstevních bytů nás zajímaly reference na družstvo a poplatek za nájemníka (obecně podmínky pronájmu). K těm referencím dodám, jsou města, kde je hodně družstevních bytů a družstev. Nicméně z vlastní zkušenosti víme, že není družstvo jako družstvo. My máme byty u konkrétního družstva, kde perfektně funguje komunikace, poplatky k bytům nejsou přemrštěné. V jednom případě, právě hned v tom prvním, ještě neznalý věci, jsme si to neohlídali, družstvo bylo špatné a poplatky nesmyslně vysoké – družstvo investovalo a zadlužilo se na 10 let (nebyla vidina brzkého snížení plateb).
Když budete vědět, co přesně kupujete, vyhnete se některým chybám nebo i špatnému nákupu. Emoce ano, ale fakta a čísla by měly být hned vedle toho:)
Podněty k vašemu investičnímu plánu:
- Proč nakoupit investiční nemovitosti?
Může to být dobrá koupě – investice do nemovitosti pro vás či vaše děti, kvůli umoření stávajícího dluhu. Spekulace, že nemovitost poroste na ceně. Díky výnosům z nájmu, pokryjete splátku hypotéky (k tomu ale nemusí sloužit jedna nemovitost, ale nemovitostí více). - Měsíční příjem z nájmu nebo jiného příjmu.
Aneb kolik potřebuji, aby mi to pokrylo náklady. - Kdy chcete dosáhnout finanční nezávislosti a jak?
Můžete mít strategii, že si pořízené nemovitosti budete držet třeba 10 let, pak se některých zbavíte. My to například máme tak, že jsme nekoupili několik bytů, příjmy z nich nám pokrývají všechny hypotéky, splátky máme ca 50 000,- /měsíc. Spekulujeme na to, že pokud některé v čase prodáme (za 8 let), tak jejich cena naroste, umoříme stávající dluh, který v bankách máme. Počítáme s tím, že jsou určité kritické cykly, které přichází s pravidelností, tj ne v každém období se byty dobře prodávají, tomu se chceme vyhnout. Další faktor, který může přinést riziko je fixace úrokové sazby, tj nyní hradíme ca 50 000,- za měsíc, ale pokud se nezmění úrokové sazby do tří let, tak se splátky mohou významně zvýšit (pokud budou úroky vyšší, než máme nyní), což už by mohl být problém. Proto již s předstihem řešíme strategii a se všemi faktory v této hře počítáme. - Kolik nemovitostí potřebujete, abyste naplnili svého cíle.
- V neposlední řadě sem zařadím téma jistiny, kauce. Nájemník, kterého vpustíte do svého bytu skládá nejčastěji kauci v podobě dvou nájmů pro případ, že se něco přihodí, abychom měli kam sáhnout. U jednoho bytu jsme dokonce měli kauci v podobě tří nájmů, jelikož byl nadstandardně a nove zrekonstruovaný. Ale co si budeme idealizovat, kauce ne vždy od průšvihu zachrání.
Výnos
Pokud si berete hypotéku, je to spíš podpůrné měřítko pro výši vloženého kapitálu., protože výpočet souvisí i s úrokovou sazbou, díky které je splátka nižší nebo vyšší. Mnoho investorů nejde pod 4 %.
Výpočet investice zjednodušeně pro představu:
- koupě družstevního bytu 1 000 000,-
- 3 000,- měsíční náklady (nájem a další nutné poplatky, které vydat musíte) x 12 = 36 000,- / rok
- 500,- / měsíc celkové provozní náklady: fond oprav, renovace, daň z nemovitosti, pojištění… x 12 = 6 000,- / rok
= 42 000,- náklady / rok
čistý příjem z nájmu 10 000,- / měsíc, 120 000,- / rok
= rozdíl/zisk 78 000,- / rok - Počítejte s případnou hypotékou, pokud 1 mil, splátka 5734,- / měsíc (úrok 5,59 % p.a., splatnost 30 let) / 68 808,- / rok. Nicméně pokud by úroky padly dolů, tak pro představu stejné hypotéky, splátka měsíčně 3 951,-; 47 412,- / rok. Pro transparentnost odečtěte tento roční náklad od zisku 78 000,- výše.
- Počítejte v propočtu s neobsazeností, například 2-3 %.
Z pohledu investice do nemovitosti ale je pořád více faktorů, které hrají roli. Není to vždy jen o ´má dáti-dal´. Ale můžete také spekulovat na cenu, dobrý nákup, na to, že jednou doplatíte nemovitost, která může vytvořit polštář pro děti nebo vaše stáří.
V současné době nejsou úrokové sazby atraktivní, nicméně se dají pořídit nemovitosti za lepší peníze. Vždy je lepší zvažovat všechny faktory dohromady. Pokud víte, že byste hypotéku zvládly splácet, máte možnost nakoupit zajímavé nemovitosti, které v čase zhodnotíte, obdobu těchto úvah jsem popisovala v jiném článku.
Pokud se chcete připravit na financování nákupů investiční nemovitosti nebo plánujete hypotéku pro vlastní bydlení, ozvěte se mi. Mohu s vámi sdílet i další zkušenosti, které se do článku nevešly. V případě potřeby hypotéky, pokud by nevycházela bonita, vytvoříme plán, abyste se vaše představa stát se investorem nebo jen vlastníkem nemovitosti k bydlení, stala skutečností.
