Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Prodali jste nemovitost, nebo plánujete prodej nemovitosti. Jaká jsou pravidla týkající se placení daně finančnímu úřadu? Sdílím zajímavý kontext příběhu mého klienta Kuby, který nakoupil i prodal nemovitost v témže roce a trochu se v tom zamotal.

Popis jeho situace:

1. nákup nemovitosti, květen 2021
   kupní cena 7 690 000 Kč
   vlastní zdroje 1.538.000,-Kč
   hypotéka 6.152.000,-Kč (můžete si přečíst: Hypotéka jako španělská vesnice)
2. nemovitost prodal, listopad 2021
   kupní cena 11.350.000,- Kč
   umořil hypotéku 6.152.000,-Kč
   na účet se mu vrátilo 1.538.000,-Kč
   zisk 2.333.744,-Kč

Kuba, když prodal, přemýšlel, jak vyřešit daň z příjmu. Nechtěl daň platit. Vyhodnotil nakonec, že si koupí za finance, co mu zbyly, jinou nemovitost, ve které bude bydlet jeho syn a tím nebude daň hradit.

Přečetl si v zákoně, že může obstarat bytovou potřebu za získané peníze, jenže zákon nemluví dostatečně do detailů, vysloveně neuvádí, co se skrývá pod pojmem získané peníze (zisk? nebo celá kupní cena?) . Laik by logicky by uvažoval, že získané peníze jsou zisk, ale… Když podával daňové přiznání za rok 2021, tak přidal pro FÚ Prohlášení, že v bytě bude bydlet jeho syn, který si zde nahlásí trvalý pobyt.

CHYBA 1 – Kuba nemůže prohlásit, že zde bude bydlet jeho syn, ani jiná osoba blízká, ani nesmí byt pronajímat, pokud chce ulevit na dani ve smyslu, že nakoupí náhradní nemovitost. Jediná možnost je, aby to byla jeho vlastní bytová potřeba. On prodal, jeho se to týká.

CHYBA 2 – Pokud by nechtěl platit žádnou daň z příjmu, musel by nakoupit za minimálně cenu, ze kterou prodal (11 350 000), navzdory tomu, že měl hypotéku nebo tam vložil zčásti peníze vlastní. Na internetu koluje spousta nepravd, jedna z nich je, že stačí utratit peníze, tzv zisk – autoři článku nemají ověřené informace a je takto špatně.

CHYBA 3 – Už víme, že syn si zde trvalý pobyt hlásit nebude. Jak to teda je, když nemovitost nakupuji pro sebe, musím zde mít hlášen trvalý pobyt? Nahlášením trvalé adresy nemáte více alibi. Zákon hovoří tak, že není nutné se trvale hlásit v dané nemovitosti. Zákon hovoří ve smyslu, že zde musíte pobývat, mít bydliště (i když tam třeba ani nebydlíte, nebo jen občas).

JAKÉ % JE DAŇ Z PŘÍJMU

Kdyby Kuba nenakoupil jinou nemovitost, či by platil jen daň z příjmu ze zbylé částky (protože nakoupil za méně Kč, než byla celá prodejní cena v jeho transakci), pak by odvedl finančnímu úřadu vycházeje z jeho hrubého příjmu. Příjem 1 900 000 za rok, daň 15 %; nad roční hrubý příjem 1 900 000 by hradil daň 23 % (např. z částky rozdílu prodeje a nákupu se jedná o objem 3 660 000, a to 841 800 daň v takovém případě, při 23 %).

Kuba překotně nakoupil za ´zisk´ novou nemovitost a myslel, že tím má hotovo a splněny povinnosti vůči FÚ

Kuba si v praxi opravdu stihl koupit nemovitost za o něco vyšší cenu, než byl jeho „zisk“ (nakoupil za 4 600 000), domníval se, že tím je jeho povinnost vůči FÚ splněna. Měl dobrý pocit, že dal ještě něco „navrch“ = těšil se, že nebude platit daň z příjmu, protože peníze co v plusu získal, utratil. Doslova vyprázdnil své účty. Nemohl si už další hypotéku vzít, na chvíli uvažoval nad úvěrem, kde se nedokládá příjem, ale nakonec vzal peníze z učtu. Nicméně narazil, jak jsem zmínila výše, v Chyba 2, stále zbývá utratit rozdíl částky.

V jeho případě tak bude muset ještě platit daň finančnímu úřadu, který pracuje se zákonným faktem, že pokud by se daň z příjmu neměla hradit, musíte utratit za min Kč, za co jste prodali. Což mu učinilo problém, jelikož své účty opravdu dokonale vyprázdnil.

Zbytek kupní ceny bude  zdanitelným příjmem dle § 10 odst. 1 písm. b) bod 1. ZDP. K těmto příjmům si může  uplatnit výdaje ve smyslu ustanovení  § 10 odst. 5 ZDP, ovšem jen v poměrné části vztahující se ke zdaňovaným příjmům. Výdaji se rozumí náklady spojené s prodejem nemovitosti (například provize RK).

TROCHA TEORIE ZÁKONŮ

Osvobození od daně z příjmů fyzických osob z prodeje nemovité věci je upraveno v ust. § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) v příslušném znění.

Podle bodu č. II přechodných ustanoveních zákona č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují další související právní předpisy (dále jen „zákon“), platí, že došlo-li k nabytí nemovité věci přede dnem nabytí účinnosti čl. III, na příjem z pozbytí této nemovité věci podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti čl. III, se použije osvobození podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti čl. III.

Došlo-li k nabytí vlastnického práva před 1.1.2021, pak je nutné užít pro případné osvobození příjmu z úplatného převodu vlastnického práva k nemovité věci ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) ZDP ve znění účinném do 31.12.2020.

Podle tohoto ustanovení platí, že „od daně z příjmů se osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 5 let; doba 5 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku…“

V takovém případě nelze ani uvažovat o osvobození příjmu od daně z příjmů plynoucího z úplatného převodu vlastnického práva k nemovité věci, nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva a jeho úplatným převodem k nemovité věci zákonem stanovenou dobu, přičemž by poplatník použil získané prostředky na „obstarání vlastní bytové potřeby“.  

Tato možnost by se případně vztahovala pouze na nemovitosti, ke kterým nabyl poplatník vlastnického právo počínaje 1. 1. 2021 (viz již zmíněné přechodné ustanovení zákona). Pro úplnost citujeme z ust. § 4 odst. 1 písm. b) ZDP v příslušném znění: „od daně z příjmů se osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby…“.

Co se rozumí bytovou potřebou je uvedeno v § 4b ZDP v příslušném znění. V této souvislosti Finanční úřad upozorňuje na informační povinnost poplatníka vůči správci daně danou ust. § 4b odst. 2 a 3 ZDP, která je jednou z podmínek pro osvobození příjmů z úplatného převodu vlastnického práva k nemovité věci .

Pokud zákon váže osvobození příjmů z prodeje nemovité věci na možnost použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby (ve smyslu ustanovení § 4b ZDP), jedná se  o celkový příjem z prodeje nemovité věci, přičemž k použití těchto prostředků musí dojít  ve lhůtách uvedených v § 4b odst. 3 ZDP.

Podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP se od daně osvobozuje „příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby…“.

V případě, že v příslušné nemovité věci nemáte bydliště, pak není možné uvažovat o osvobození příjmu z úplatného převodu vlastnického práva k nemovité věci ve smyslu ust. § 4 odst. 1 písm. a) ZDP. Osvobození takového příjmu může tedy nastat podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.

Ze zákona, z ust. § 4 odst. 1 písm. b) ZDP v příslušném znění: od daně z příjmů se osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby…

Pokud řešíte něco podobně zásadního jako Kuba, je dobré si krom internetu a strýčka Google ověřit výklad zákona třeba u daňového poradce. 

*Zdroje informací: Kuba, zákony, Finanční úřad, daňový poradce

V souvislosti s článkem, s bližšími informacemi už dál bohužel nepomůžu. Mohu ale pomoct s nalezením financí na nákup vaší nemovitosti nebo jinými plány okolo nemovitostí.
Ať se daří, Lenka
lenka@lenkavagnerova.cz

Můžete si přečíst:

Neklapla vám hypotéka?

Jak vytáhnou miliony na cokoliv

Je mi 56 a chci hypotéku

Na úvěrech za 360 000 ušetřila konsolidací 17 511,- Kč